Votre logement est indécent depuis votre entrée dans les lieux, parfois depuis des années, et vous n'avez encore rien réclamé ? Dans un arrêt du 4 juin 2026 publié au Bulletin, la Cour de cassation répond en deux temps. Vous pouvez exiger les travaux tant que le manquement du bailleur dure, quelle que soit son ancienneté. Votre indemnisation, en revanche, ne remonte qu'aux trois années qui précèdent votre demande en justice.
Ce qu'a jugé la Cour de cassation
Une locataire occupe un logement meublé depuis le 1er octobre 2005. Le 10 août 2015, elle assigne son bailleur, auquel elle reproche de ne pas lui avoir délivré un logement décent. Elle demande la réalisation de travaux, la suspension du paiement des loyers et la réparation du préjudice de jouissance subi depuis le 21 septembre 2013.
Le 15 novembre 2018, en cours d'instance, elle élargit sa demande. Par de nouvelles conclusions, elle réclame l'indemnisation de son préjudice depuis son entrée dans les lieux, en 2005.
Le 13 avril 2023, la cour d'appel de Paris limite son indemnisation. D'après le pourvoi, elle ne retient que la période écoulée depuis le 21 septembre 2013, en raison de la prescription triennale. La locataire soutient alors devant la Cour de cassation que son préjudice, continu depuis le début du bail, devait être réparé pour toute la durée du trouble.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle commence par poser un principe en ces termes : « L'obligation de délivrance d'un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail. » Elle en déduit que le locataire est recevable, « d'une part, à poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation de délivrance d'un logement décent tant que le manquement perdure, d'autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice ».
Les travaux, tant que dure le manquement
Une obligation due pendant tout le bail
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à « remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ». Le logement doit aussi être exempt de nuisibles, atteindre un niveau minimal de performance énergétique et comporter les éléments qui le rendent conforme à l'usage d'habitation.
La Cour rattache cette obligation à la nature même du louage. Selon l'article 1709 du code civil, le louage est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à « faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps ». L'obligation de délivrer un logement décent ne s'épuise donc pas le jour de la remise des clés. Elle est due pendant toute la durée du bail.
La connaissance du défaut ne suffit pas à faire courir le délai
Les actions dérivant d'un bail d'habitation se prescrivent par trois ans « à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit » (article 7-1 de la loi de 1989). Le locataire découvre souvent l'état du logement dès son arrivée. Si le délai courait de ce jour, son action serait éteinte trois ans plus tard.
Ce n'est pas la solution retenue. Tant que le logement reste indécent, le locataire peut en demander la mise en conformité, quelle que soit l'ancienneté du défaut. Le juge saisi « détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution ». Il peut aussi réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à l'exécution des travaux (article 20-1 de la loi).
Le logement en cause était loué meublé. L'article 25-3 de la loi rend aujourd'hui applicables aux meublés loués à titre de résidence principale les articles 6, 7-1 et 20-1.
Une série d'arrêts
L'arrêt s'inscrit dans une série rendue en matière de bail commercial, sous l'empire du délai de droit commun de cinq ans de l'article 2224 du code civil. La Cour de cassation y a jugé que la persistance du manquement du bailleur permet au locataire d'agir en résiliation du bail (10 juill. 2025, n° 23-20.491) ou en exécution forcée (4 déc. 2025, n° 23-23.357).
Le 5 mars 2026, elle a censuré une cour d'appel qui faisait courir la prescription du jour où les locataires connaissaient la configuration des lieux, « alors que le manquement invoqué persistait à la date de la demande en justice ». Elle a précisé que la réparation porte sur les cinq ans précédant cette demande.
L'arrêt du 4 juin 2026 applique la même logique au logement décent, avec le délai propre aux baux d'habitation, qui est de trois ans.
L'indemnisation, sur trois ans seulement
Une période qui se compte à rebours
La réparation obéit à une autre règle. Le locataire n'est indemnisé que sur les trois ans qui précèdent sa demande en justice. Le préjudice plus ancien n'est plus réparable, même si le logement était déjà indécent.
Dans l'affaire jugée, près de huit années de trouble, de 2005 à 2013, restent ainsi sans réparation.
Une question laissée ouverte
La locataire avait élargi sa demande en 2018, par conclusions, à toute la durée du bail. La Cour de cassation ne dit pas si cette demande élargie se rattachait à l'assignation de 2015, ni à quelle date se placer pour compter les trois ans dans un tel cas. Elle se borne à poser la règle et à rejeter le pourvoi, qui réclamait l'indemnisation de toute la durée du trouble.
À notre sens, le plus prudent est de chiffrer dès l'assignation le préjudice sur toute la période indemnisable, sans compter sur des conclusions ultérieures pour l'étendre.
Après le départ du locataire
L'arrêt statue pour une locataire en place. À notre sens, la même règle vaut après la fin du bail. Les travaux ne peuvent plus être exigés, et la réparation reste limitée aux trois ans qui précèdent la demande. Le locataire qui agit deux ans après avoir rendu les clés ne pourrait ainsi être indemnisé que pour sa dernière année d'occupation.
Chaque mois d'attente peut coûter un mois d'indemnisation
Lorsque le logement est indécent depuis plus de trois ans, chaque mois qui passe avant la demande en justice sort de la période indemnisable. Selon l'arrêt, c'est la date de cette demande qui fixe la période réparée. La saisine de la commission départementale de conciliation n'est pas un préalable obligatoire à celle du juge.
Les bons réflexes
Si vous êtes locataire d'un logement indécent, quelques précautions préservent vos droits.
- ▸Réunissez les preuves de l'état du logement et de sa durée, comme des photographies datées, un constat de commissaire de justice, un rapport du service d'hygiène de la mairie, le diagnostic de performance énergétique et vos échanges avec le bailleur.
- ▸Demandez par écrit la mise en conformité du logement. À défaut d'accord ou de réponse dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie.
- ▸Si le défaut dure depuis plus de trois ans, saisissez le juge sans attendre et chiffrez d'emblée votre préjudice sur toute la période indemnisable.
- ▸Continuez de payer le loyer. Seul le juge peut le réduire ou en suspendre le paiement.
Ces demandes relèvent du contentieux locatif et se portent devant le juge des contentieux de la protection.
Si vous êtes bailleur, trois points méritent attention.
- ▸L'ancienneté du défaut ne vous protège pas. Tant que le logement reste indécent, le locataire peut exiger les travaux.
- ▸Réalisez les travaux pendant le bail. Le même jour, la Cour de cassation a jugé que des travaux destinés à remédier à une indécence connue à la signature ne justifient pas un congé (notre article sur le congé pour travaux).
- ▸Si vous agissez en paiement des loyers ou en expulsion du locataire, attendez-vous à une demande fondée sur l'indécence. Vérifiez alors la période réclamée, l'indemnisation ne pouvant couvrir que les trois ans qui précèdent la demande du locataire.
En pratique, le locataire d'un logement indécent peut exiger les travaux tant que le manquement dure, même des années après son entrée dans les lieux. Il n'est en revanche indemnisé que sur les trois ans qui précèdent sa demande en justice.
Questions fréquentes
Mon logement est indécent depuis des années, est-il trop tard pour agir ?
Pas pour obtenir les travaux. L'obligation de délivrer un logement décent est continue et exigible pendant toute la durée du bail. Vous pouvez donc en poursuivre l'exécution tant que le manquement perdure, quelle que soit son ancienneté (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437). Le temps compte en revanche pour l'indemnisation, limitée aux trois ans qui précèdent votre demande en justice.
Sur quelle période puis-je être indemnisé ?
Sur les trois années qui précèdent votre demande en justice. Si vous assignez votre bailleur le 15 décembre 2026, le préjudice de jouissance subi depuis le 15 décembre 2023 peut être réparé. Ce qui est plus ancien ne l'est plus, même si le logement était déjà indécent. Dans l'affaire jugée le 4 juin 2026, la locataire, entrée dans les lieux en 2005, n'a été indemnisée qu'à compter du 21 septembre 2013.
La règle vaut-elle pour un logement meublé ?
Oui. L'affaire jugée le 4 juin 2026 portait d'ailleurs sur un meublé. L'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 rend applicables aux logements meublés loués à titre de résidence principale, notamment, l'article 6 sur le logement décent, l'article 7-1 sur la prescription de trois ans et l'article 20-1 sur la mise en conformité du logement.
J'ai quitté le logement, puis-je encore demander réparation ?
L'arrêt du 4 juin 2026 statue pour une locataire en place. À notre sens, la règle des trois ans précédant la demande en justice s'applique aussi après le départ. Si vous agissez deux ans après avoir rendu les clés, seule votre dernière année d'occupation reste indemnisable. Les travaux, eux, ne peuvent plus être exigés, l'obligation n'étant due que pendant la durée du bail. Mieux vaut donc agir sans attendre.
Le bailleur peut-il m'opposer que je connaissais l'état du logement en signant ?
Pas pour échapper aux travaux, tant que le logement reste indécent. Le bail peut prévoir des travaux réalisés par le locataire et imputés sur le loyer, mais une telle clause ne peut concerner que des logements déjà décents (article 6, a, de la loi du 6 juillet 1989). Pour un bail commercial, la Cour de cassation a jugé que la connaissance de la vétusté des locaux par le locataire, dès la signature, ne suffisait pas à écarter l'obligation du bailleur d'y remédier (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357).
Un logement indécent depuis des années ?
Notre cabinet évalue la période indemnisable, réunit les preuves de l'état du logement et engage l'action en mise en conformité et en réparation devant le juge des contentieux de la protection. Nous assistons aussi le bailleur qui fait face à une demande fondée sur l'indécence. N'hésitez pas à nous contacter pour un premier échange.