I. Le cadre juridique des charges de copropriété
Les charges de copropriété sont régies par les articles 10 à 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Elles se divisent en deux catégories distinctes : les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes (réparties proportionnellement aux tantièmes de copropriété), et les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun (réparties en fonction de l'utilité objective pour chaque lot).
Cette distinction, essentielle en pratique, conditionne la validité des appels de fonds et constitue le fondement de nombreuses contestations. Un copropriétaire peut en effet contester la répartition retenue par le syndic s'il estime qu'elle ne correspond pas aux critères posés par la loi ou par le règlement de copropriété.
Point de vigilance
L'action tendant à faire réputer non écrite une clause de répartition des charges contraire à la loi est imprescriptible (article 43 de la loi du 10 juillet 1965) ; la nouvelle répartition fixée par le juge ne vaut toutefois que pour l'avenir. La contestation d'une décision d'assemblée générale fixant les charges doit, elle, être introduite à peine de déchéance dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal. Les autres actions personnelles entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par cinq ans (article 42, alinéa 1er).
II. Le recouvrement des charges impayées
Le recouvrement des charges impayées constitue l'un des contentieux les plus fréquents en copropriété. Le syndic dispose d'un arsenal juridique régulièrement renforcé — lois ALUR du 24 mars 2014 et ELAN du 23 novembre 2018, ordonnance du 30 octobre 2019, loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 —, notamment la procédure de mise en demeure préalable et l'hypothèque légale spéciale du syndicat des copropriétaires.
En cas de charges impayées, la procédure débute par une mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant, qui doit préciser la nature et le montant des sommes réclamées (Cass. 3e civ., avis du 12 décembre 2024, n° 24-70.007). Restée infructueuse pendant trente jours, elle rend exigibles les provisions non encore échues du budget prévisionnel ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents approuvés (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965). Le président du tribunal judiciaire de Lille statue alors selon la procédure accélérée au fond.
Depuis la réforme du droit des sûretés (ordonnance du 15 septembre 2021, en vigueur le 1er janvier 2022), le syndicat des copropriétaires bénéficie d'une hypothèque légale spéciale, dispensée d'inscription (article 2402, 3° du Code civil). Elle garantit les créances de l'année courante et des quatre dernières années échues, et prime les autres hypothèques pour l'année courante et les deux dernières années échues (article 2418), ce qui confère au syndicat une priorité de paiement en cas de vente du lot.
III. La contestation des appels de fonds et des travaux
Un copropriétaire peut contester un appel de fonds qu'il estime irrégulier, qu'il s'agisse d'une erreur de répartition, d'un appel excédant le budget voté, ou de travaux décidés en méconnaissance des règles de majorité.
La contestation doit être formée dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l'assemblée générale ayant voté les dépenses litigieuses (article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965). L'action est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.
Notre cabinet intervient tant en demande qu'en défense dans les litiges de copropriété. Chaque dossier fait l'objet d'une analyse approfondie du règlement de copropriété, des procès-verbaux d'assemblée générale et de la comptabilité du syndicat, afin de déterminer la stratégie procédurale la plus adaptée.
