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Avocat en droit de la copropriété à Lille : charges et impayés

Les litiges relatifs aux charges de copropriété constituent une part importante du contentieux immobilier. Qu'il s'agisse de contester la répartition des charges, de recouvrer des impayés ou de s'opposer à des travaux votés en assemblée générale, chaque situation exige une analyse rigoureuse du règlement de copropriété et de la loi du 10 juillet 1965. Maître Hugo Fort, avocat en droit de la copropriété à Lille, vous accompagne dans la défense de vos intérêts devant les juridictions des Hauts-de-France.

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Texte de référence
Loi du 10 juillet 1965
Juridiction
Tribunal judiciaire de Lille
Premier échange
Offert et sans engagement

Situation urgente (mise en demeure, assignation reçue) : 06 17 30 92 79

Dessin au trait d'un immeuble lillois en copropriété, avec le registre des charges et une calculatrice sur une table

Quatre situations qui reviennent le plus souvent

  • Dessin au trait d'un décompte de charges posé près du plan d'un immeuble divisé en lots, avec un crayon doré

    Copropriétaire

  • Dessin au trait des boîtes aux lettres d'un hall d'immeuble, l'une débordant de courriers, avec une enveloppe dorée

    Syndicat

  • Dessin au trait d'un échafaudage dressé contre la façade d'un immeuble ancien

    Copropriétaire

  • Dessin au trait d'une table de réunion avec des classeurs et le registre des procès-verbaux ouvert

    Syndicat

Sélectionnez une situation ci-dessus pour découvrir les faits, l'action menée et les textes applicables.

Nos interventions : charges de copropriété

  • Contestation des appels de fonds

    Vérification d'un appel de fonds jugé irrégulier : erreur de répartition, dépassement du budget voté ou travaux décidés sans la majorité requise. La contestation d'une décision d'assemblée se forme dans les deux mois de la notification du procès-verbal.

  • Répartition des charges communes

    Contrôle de la répartition au regard des tantièmes et de l'utilité objective de chaque lot (articles 10 à 10-1 de la loi du 10 juillet 1965), et action pour faire réputer non écrite une clause de répartition contraire à la loi.

  • Recouvrement des impayés

    Pour le syndicat : mise en demeure précisant la nature et le montant des sommes, puis procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire de Lille. L'hypothèque légale spéciale du syndicat garantit la créance en cas de vente du lot.

  • Opposition aux travaux votés

    Contestation de travaux décidés en méconnaissance des règles de majorité ou au-delà du budget voté, devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble.

Notre approche

  • Analyse du règlement de copropriété

    Lecture du règlement, des procès-verbaux et des décomptes pour vérifier les clés de répartition réellement appliquées.

  • Procédure judiciaire si nécessaire

    Lorsque l'échange avec le syndic ou le copropriétaire n'aboutit pas, saisine du tribunal judiciaire de Lille, dans le respect des délais propres à chaque action.

  • Expertise technique

    Recours à un expert lorsque le litige porte sur la nature ou le coût des travaux, ou sur l'utilité d'un équipement commun pour un lot.

Le cadre juridique des charges de copropriété

Les charges de copropriété sont régies par les articles 10 à 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Elles se divisent en deux catégories distinctes : les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes (réparties proportionnellement aux tantièmes de copropriété), et les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun (réparties en fonction de l'utilité objective pour chaque lot).

Cette distinction, essentielle en pratique, conditionne la validité des appels de fonds et constitue le fondement de nombreuses contestations. Un copropriétaire peut en effet contester la répartition retenue par le syndic s'il estime qu'elle ne correspond pas aux critères posés par la loi ou par le règlement de copropriété.

Point de vigilance

L'action tendant à faire réputer non écrite une clause de répartition des charges contraire à la loi est imprescriptible (article 43 de la loi du 10 juillet 1965) ; la nouvelle répartition fixée par le juge ne vaut toutefois que pour l'avenir. La contestation d'une décision d'assemblée générale fixant les charges doit, elle, être introduite à peine de déchéance dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal. Les autres actions personnelles entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par cinq ans (article 42, alinéa 1er).

Le recouvrement des charges impayées

Le recouvrement des charges impayées constitue l'un des contentieux les plus fréquents en copropriété. Le syndic dispose d'un arsenal juridique régulièrement renforcé (lois ALUR du 24 mars 2014 et ELAN du 23 novembre 2018, ordonnance du 30 octobre 2019, loi Habitat dégradé du 9 avril 2024), notamment la procédure de mise en demeure préalable et l'hypothèque légale spéciale du syndicat des copropriétaires.

En cas de charges impayées, la procédure débute par une mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant, qui doit préciser la nature et le montant des sommes réclamées (Cass. 3e civ., avis du 12 décembre 2024, n° 24-70.007). Restée infructueuse pendant trente jours, elle rend exigibles les provisions non encore échues du budget prévisionnel ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents approuvés (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965). Le président du tribunal judiciaire de Lille statue alors selon la procédure accélérée au fond.

Depuis la réforme du droit des sûretés (ordonnance du 15 septembre 2021, en vigueur le 1er janvier 2022), le syndicat des copropriétaires bénéficie d'une hypothèque légale spéciale, dispensée d'inscription (article 2402, 3° du Code civil). Elle garantit les créances de l'année courante et des quatre dernières années échues, et prime les autres hypothèques pour l'année courante et les deux dernières années échues (article 2418), ce qui confère au syndicat une priorité de paiement en cas de vente du lot.

La contestation des appels de fonds et des travaux

Un copropriétaire peut contester un appel de fonds qu'il estime irrégulier, qu'il s'agisse d'une erreur de répartition, d'un appel excédant le budget voté, ou de travaux décidés en méconnaissance des règles de majorité.

La contestation doit être formée dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l'assemblée générale ayant voté les dépenses litigieuses (article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965). L'action est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.

Notre cabinet intervient tant en demande qu'en défense dans les litiges de copropriété. Chaque dossier fait l'objet d'une analyse approfondie du règlement de copropriété, des procès-verbaux d'assemblée générale et de la comptabilité du syndicat, afin de déterminer la stratégie procédurale la plus adaptée.

Page rédigée par Maître Hugo Fort, avocat au barreau de Lille. Mise à jour le .

Questions fréquentes : charges de copropriété

Comment contester des charges de copropriété à Lille ?

La contestation des charges de copropriété passe par une action en justice devant le tribunal judiciaire de Lille. Il convient d'abord d'analyser le règlement de copropriété et la répartition des tantièmes. L'action doit en principe être engagée dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale.

Que faire en cas de charges de copropriété impayées ?

Le syndic adresse une mise en demeure précisant la nature et le montant des sommes réclamées. Restée infructueuse pendant trente jours, elle rend immédiatement exigibles les provisions non encore échues du budget prévisionnel (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndicat peut alors saisir le président du tribunal judiciaire, qui statue selon la procédure accélérée au fond.

Quel est le délai pour contester une répartition de charges ?

L'action en révision de la répartition des charges contraire à la loi est imprescriptible. En revanche, la contestation d'une décision d'assemblée générale doit être introduite dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.

Un avocat est-il nécessaire pour un litige de copropriété ?

La représentation par avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire au-delà de 10 000 euros, et quel que soit le montant pour certaines procédures, comme la procédure accélérée au fond en recouvrement de charges (article 19-2). Un avocat intervenant en droit de la copropriété permet d'optimiser la stratégie contentieuse et d'assurer la défense de vos intérêts dans un domaine juridiquement technique.

Que devient la dette de charges en cas de vente du lot ?

Depuis le 1er janvier 2022, le syndicat des copropriétaires bénéficie d'une hypothèque légale spéciale, dispensée d'inscription (article 2402, 3° du Code civil) : elle garantit les créances de l'année courante et des quatre dernières années échues, avec un rang prioritaire pour l'année courante et les deux dernières années échues (article 2418). En pratique, les sommes dues au syndicat sont réglées lors de la mutation, le plus souvent par l'intermédiaire du notaire.

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