I. La théorie des troubles anormaux de voisinage
La responsabilité pour troubles anormaux de voisinage, désormais consacrée par l'article 1253 du Code civil, constitue un régime de responsabilité sans faute. Le demandeur n'a pas à prouver une faute de l'auteur du trouble, mais seulement l'existence d'un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.
L'appréciation du caractère anormal du trouble relève du pouvoir souverain des juges du fond. Elle tient compte de la nature du trouble (bruit, odeurs, vibrations, perte d'ensoleillement), de sa fréquence, de sa durée, de l'environnement local et de l'antériorité de l'activité en cause.
Codification récente
Le trouble anormal de voisinage, longtemps fondé sur la seule jurisprudence, a été codifié par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, qui a introduit l'article 1253 dans le Code civil. Le texte désigne les responsables possibles (propriétaire, locataire, occupant, maître d'ouvrage) et encadre l'exception dite d'antériorité : l'activité antérieure à l'installation du voisin, conforme aux lois et règlements et poursuivie sans aggravation du trouble, n'engage pas la responsabilité de son auteur, avec un régime assoupli pour les activités agricoles.
II. Les nuisances sonores
Les nuisances sonores constituent le trouble de voisinage le plus fréquemment invoqué devant les tribunaux. Elles peuvent provenir du comportement des occupants (musique, fêtes, cris), d'activités professionnelles (bar, restaurant, atelier) ou d'équipements défectueux (climatisation, ventilation).
Les bruits de comportement sont sanctionnés par l'article R. 1336-5 du Code de la santé publique, qui interdit les bruits portant atteinte à la tranquillité du voisinage par leur durée, leur répétition ou leur intensité. Les bruits d'activité font l'objet d'une réglementation spécifique fondée sur la mesure de l'émergence sonore.
III. Servitudes, mitoyenneté et empiètement
Les litiges relatifs aux servitudes (droit de passage, de vue, d'écoulement des eaux) et à la mitoyenneté génèrent un contentieux abondant. L'empiètement sur la propriété d'autrui, même minime, est sanctionné par l'article 545 du Code civil qui consacre le caractère absolu du droit de propriété.
La jurisprudence est constante, et encore récemment réaffirmée (Cass. 3e civ., 21 septembre 2023, n° 22-15.340) : l'empiètement, fût-il de quelques centimètres, ouvre droit à sa suppression, sans que le juge puisse apprécier une éventuelle disproportion entre l'atteinte au droit de propriété et le coût des travaux. Seule la technique de suppression peut être adaptée, lorsqu'un simple rabotage suffit à faire disparaître l'empiètement.
Passage obligé par l'amiable
Depuis le 1er octobre 2023, la demande en justice relative à un trouble anormal de voisinage doit, à peine d'irrecevabilité, être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative (article 750-1 du Code de procédure civile). L'action se prescrit par ailleurs par cinq ans à compter de la première manifestation du trouble (article 2224 du Code civil).
Notre cabinet privilégie systématiquement la recherche d'une solution amiable préalable à toute action judiciaire. Lorsque la voie amiable échoue, nous engageons les procédures adaptées, y compris en référé pour obtenir la cessation immédiate des troubles les plus graves.
