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Contester et faire annuler une assemblée générale de copropriété à Lille

L'assemblée générale constitue l'organe décisionnel de la copropriété. Lorsque les règles de convocation, de quorum ou de majorité n'ont pas été respectées, les résolutions adoptées peuvent être annulées par le tribunal judiciaire. Maître Hugo Fort, avocat en annulation d'assemblée générale de copropriété à Lille, vous assiste dans la contestation ou la défense de ces décisions.

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Texte de référence
Article 42 de la loi de 1965
Juridiction
Tribunal judiciaire de Lille
Premier échange
Offert et sans engagement

Délai qui court (deux mois pour contester l'assemblée générale) : 06 17 30 92 79

Dessin au trait d'une assemblée générale de copropriétaires votant à main levée

Quatre situations qui reviennent le plus souvent

  • Dessin au trait d'une lettre recommandée de convocation posée près d'un calendrier de bureau

    Copropriétaire

  • Dessin au trait de bulletins de vote, d'une feuille de pointage et d'une petite urne sur une table d'assemblée

    Copropriétaire

  • Dessin au trait d'une balance penchée sous le poids de plusieurs masses face à une seule

    Copropriétaire

  • Dessin au trait d'un registre des procès-verbaux ouvert et d'une feuille de présence sur un bureau

    Syndicat

Sélectionnez une situation ci-dessus pour découvrir les faits, l'action menée et les textes applicables.

Nos interventions : annulation d'assemblée générale

  • Irrégularités de convocation

    Délai de 21 jours non respecté, ordre du jour absent, copropriétaire omis : l'irrégularité peut entraîner l'annulation de l'assemblée dans son ensemble.

  • Non-respect des majorités

    Résolution adoptée à une majorité inadaptée à son objet, au regard des articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965.

  • Abus de majorité

    Décision prise dans l'intérêt exclusif des majoritaires, au détriment de l'intérêt collectif du syndicat ; la jurisprudence en retient une appréciation restrictive.

  • Contestation de résolutions

    Action ouverte au copropriétaire opposant ou défaillant, dans les deux mois de la notification du procès-verbal, contre une ou plusieurs résolutions.

Notre approche

  • Analyse du procès-verbal

    Examen du procès-verbal, de la feuille de présence et des mandats pour déceler toute irrégularité.

  • Vérification des règles de forme

    Contrôle de la convocation, des délais, des majorités et de la qualité d'opposant ou de défaillant du copropriétaire.

  • Assignation en annulation

    Saisine du tribunal judiciaire de Lille, avocat obligatoire, avant l'expiration du délai de deux mois qui court dès la première présentation du pli recommandé.

  • Défense devant le tribunal

    Pour le syndicat des copropriétaires ou le syndic : défense de la régularité de l'assemblée attaquée.

Les causes d'annulation d'une assemblée générale

L'annulation d'une assemblée générale de copropriété peut être fondée sur des irrégularités de forme ou de fond. Parmi les irrégularités les plus fréquentes figurent le défaut ou l'irrégularité de la convocation (non-respect du délai de 21 jours, absence d'ordre du jour, omission d'un copropriétaire), le non-respect des règles de majorité prévues par les articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965, et l'abus de majorité.

La jurisprudence sanctionne également les atteintes au droit de vote (mandats irréguliers, copropriétaire privé de son droit de vote sans motif légitime) et les résolutions contraires au règlement de copropriété ou à la destination de l'immeuble.

Délai de contestation

L'action en annulation doit, à peine de déchéance, être introduite dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal au copropriétaire opposant ou défaillant (article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965). Ce délai de forclusion ne se suspend pas et court dès le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, même si le pli n'est pas retiré (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-21.708). À défaut de notification régulière du procès-verbal, l'action reste ouverte pendant cinq ans.

La procédure de contestation

L'action est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. À Lille, il s'agit du tribunal judiciaire de Lille. La représentation par avocat est obligatoire.

Le copropriétaire demandeur doit avoir été opposant ou défaillant (absent et non représenté). Est opposant celui qui a voté contre une résolution adoptée, mais aussi celui qui a voté pour une résolution finalement rejetée (Cass. 3e civ., 24 janvier 2001, n° 99-14.692). L'abstention, en revanche, ne confère pas cette qualité : le copropriétaire présent qui entend se réserver la possibilité de contester doit voter contre. Celui qui a voté pour une résolution adoptée ne peut en principe en demander l'annulation.

L'annulation peut porter sur une ou plusieurs résolutions isolées, ou sur l'assemblée générale dans son ensemble lorsque l'irrégularité affecte la validité de la réunion elle-même (convocation irrégulière, absence de quorum).

L'abus de majorité en copropriété

L'abus de majorité constitue un fondement autonome d'annulation. Il est caractérisé lorsqu'une décision est prise dans l'intérêt exclusif des copropriétaires majoritaires, au détriment des copropriétaires minoritaires et en rupture avec l'intérêt collectif du syndicat.

La jurisprudence en retient une appréciation restrictive : le simple désaccord sur l'opportunité d'une décision ne suffit pas. Il faut démontrer que la décision est contraire à l'intérêt commun des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser certains d'entre eux.

Notre cabinet procède à une analyse minutieuse du procès-verbal, de la feuille de présence, des mandats et des conditions de convocation afin de déceler toute irrégularité susceptible de fonder une action en annulation. Nous intervenons également en défense pour les syndicats de copropriétaires et les syndics confrontés à des contestations.

Page rédigée par Maître Hugo Fort, avocat au barreau de Lille. Mise à jour le .

Questions fréquentes : annulation d'assemblée générale

Quel est le délai pour contester une assemblée générale de copropriété ?

Le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal au copropriétaire. Ce délai est strict et son expiration interdit toute contestation ultérieure.

Qui peut contester une résolution d'assemblée générale ?

Les copropriétaires opposants ou défaillants (absents et non représentés) peuvent agir en annulation. Est opposant celui qui a voté contre une résolution adoptée, mais aussi celui qui a voté pour une résolution rejetée. L'abstentionniste ne peut en principe pas agir : mieux vaut voter contre toute résolution que l'on envisage de contester.

Quelles sont les irrégularités les plus fréquentes en assemblée générale ?

Les irrégularités les plus courantes sont le non-respect du délai de convocation de 21 jours, l'omission d'un copropriétaire dans la convocation, le non-respect des règles de majorité, et les mandats irréguliers : un même mandataire ne peut détenir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix dont il dispose n'excède pas 10 % des voix du syndicat (article 22). Cette dernière irrégularité peut entraîner la nullité de l'assemblée entière.

L'annulation suspend-elle les travaux votés ?

Sauf urgence, l'exécution des travaux décidés en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de contestation de deux mois (article 42, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965). En cours d'instance, les autres décisions restent en principe exécutoires et les charges demeurent dues.

Que devient la décision annulée ?

L'annulation produit un effet rétroactif : la résolution est réputée n'avoir jamais existé et les sommes versées pour son exécution doivent en principe être restituées. Le syndic doit, le cas échéant, convoquer une nouvelle assemblée pour statuer à nouveau dans les formes et majorités requises.

Domaines liés

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Le délai de contestation de deux mois est strict. Contactez-nous rapidement pour analyser votre procès-verbal et déterminer les moyens d'annulation envisageables.

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