I. Les causes d'annulation d'une assemblée générale
L'annulation d'une assemblée générale de copropriété peut être fondée sur des irrégularités de forme ou de fond. Parmi les irrégularités les plus fréquentes figurent le défaut ou l'irrégularité de la convocation (non-respect du délai de 21 jours, absence d'ordre du jour, omission d'un copropriétaire), le non-respect des règles de majorité prévues par les articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965, et l'abus de majorité.
La jurisprudence sanctionne également les atteintes au droit de vote (mandats irréguliers, copropriétaire privé de son droit de vote sans motif légitime) et les résolutions contraires au règlement de copropriété ou à la destination de l'immeuble.
Délai de contestation
L'action en annulation doit, à peine de déchéance, être introduite dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal au copropriétaire opposant ou défaillant (article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965). Ce délai de forclusion ne se suspend pas et court dès le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, même si le pli n'est pas retiré (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-21.708). À défaut de notification régulière du procès-verbal, l'action reste ouverte pendant cinq ans.
II. La procédure de contestation
L'action est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. À Lille, il s'agit du tribunal judiciaire de Lille. La représentation par avocat est obligatoire.
Le copropriétaire demandeur doit avoir été opposant ou défaillant (absent et non représenté). Est opposant celui qui a voté contre une résolution adoptée, mais aussi celui qui a voté pour une résolution finalement rejetée (Cass. 3e civ., 24 janvier 2001, n° 99-14.692). L'abstention, en revanche, ne confère pas cette qualité : le copropriétaire présent qui entend se réserver la possibilité de contester doit voter contre. Celui qui a voté pour une résolution adoptée ne peut en principe en demander l'annulation.
L'annulation peut porter sur une ou plusieurs résolutions isolées, ou sur l'assemblée générale dans son ensemble lorsque l'irrégularité affecte la validité de la réunion elle-même (convocation irrégulière, absence de quorum).
III. L'abus de majorité en copropriété
L'abus de majorité constitue un fondement autonome d'annulation. Il est caractérisé lorsqu'une décision est prise dans l'intérêt exclusif des copropriétaires majoritaires, au détriment des copropriétaires minoritaires et en rupture avec l'intérêt collectif du syndicat.
La jurisprudence en retient une appréciation restrictive : le simple désaccord sur l'opportunité d'une décision ne suffit pas. Il faut démontrer que la décision est contraire à l'intérêt commun des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser certains d'entre eux.
Notre cabinet procède à une analyse minutieuse du procès-verbal, de la feuille de présence, des mandats et des conditions de convocation afin de déceler toute irrégularité susceptible de fonder une action en annulation. Nous intervenons également en défense pour les syndicats de copropriétaires et les syndics confrontés à des contestations.
