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Contentieux locatif à Lille : litiges entre bailleur et locataire

Le contentieux locatif recouvre l'ensemble des litiges liés à la relation entre bailleur et locataire : impayés de loyers, procédures d'expulsion, troubles de jouissance, défaut d'entretien ou occupation sans droit ni titre. Ces situations nécessitent une intervention rapide et maîtrisée. Maître Hugo Fort, avocat en contentieux locatif à Lille, intervient devant l'ensemble des juridictions des Hauts-de-France pour défendre les intérêts des bailleurs comme des locataires.

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Texte de référence
Loi du 6 juillet 1989
Juridiction
Tribunal judiciaire de Lille
Premier échange
Offert et sans engagement

Situation urgente (commandement de payer, audience proche) : 06 17 30 92 79

Dessin au trait du palier d'un appartement, les clés du logement accrochées à la porte

Quatre situations qui reviennent le plus souvent

  • Dessin au trait d'une console d'entrée avec un calendrier mural et une petite caisse vide ouverte

    Bailleur

  • Dessin au trait d'une porte d'appartement sur un palier, un avis officiel affiché et un porte-documents posé au sol

    Bailleur

  • Dessin au trait d'une chambre au mur taché d'humidité, un seau recueillant une fuite du plafond

    Locataire

  • Dessin au trait d'une table avec un dossier de pièces noué d'un ruban, un bail et une tasse, les toits de Lille par la fenêtre

    Locataire

Sélectionnez une situation ci-dessus pour découvrir les faits, l'action menée et les textes applicables.

Nos interventions : contentieux locatif

  • Loyers impayés

    Commandement de payer visant la clause résolutoire : six semaines pour régulariser si le bail a été conclu ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023, deux mois pour les baux antérieurs, puis saisine du juge des contentieux de la protection.

  • Trouble de jouissance

    Action du locataire lorsque le bailleur manque à son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux ou d'effectuer les réparations autres que locatives : réduction de loyer ou dommages-intérêts.

  • Défaut d'assurance

    Le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs et en justifier ; à défaut, le bailleur peut mettre en œuvre la clause résolutoire prévue au bail après un commandement resté sans effet.

  • Expulsion

    Après la décision de justice, commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, délai de deux mois et respect de la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.

  • Occupation illégale

    Occupation sans droit ni titre d'un logement : procédure d'expulsion adaptée à la situation ; la trêve hivernale connaît des exceptions prévues par la loi, notamment pour les squatteurs du domicile principal.

Notre approche

  • Commandement de payer

    Délivré par commissaire de justice et visant la clause résolutoire, il ouvre le délai de régularisation laissé au locataire.

  • Assignation au tribunal

    Saisine du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille ; l'assignation est notifiée au représentant de l'État au moins six semaines avant l'audience.

  • Négociation amiable

    Recherche d'un accord lorsque c'est possible, en parallèle de l'action judiciaire, pour le bailleur comme pour le locataire.

  • Exécution de la décision

    Commandement de quitter les lieux et suivi par commissaire de justice, dans le respect des délais légaux et de la trêve hivernale.

Les loyers impayés : de la mise en demeure à l'assignation

Le non-paiement des loyers constitue le motif de contentieux locatif le plus fréquent. Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation doit contenir une clause de résiliation de plein droit pour impayés. La procédure débute par la délivrance d'un commandement de payer visant cette clause résolutoire : le locataire dispose alors de six semaines pour régulariser sa dette lorsque le bail a été conclu ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023, et de deux mois pour les baux antérieurs (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; Cass. 3e civ., avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002).

En l'absence de paiement dans ce délai, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, obtenir la condamnation du locataire au paiement des arriérés et prononcer son expulsion. À peine d'irrecevabilité, l'assignation doit être notifiée au représentant de l'État au moins six semaines avant l'audience, afin qu'un diagnostic social et financier puisse être établi.

Trêve hivernale

Aucune mesure d'expulsion ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars de l'année suivante, sauf exceptions prévues par la loi (squatteurs du domicile principal, locaux faisant l'objet d'un arrêté de péril). Cette contrainte calendaire doit être intégrée dans la stratégie procédurale.

La procédure d'expulsion

L'expulsion d'un locataire obéit à un formalisme strict encadré par les articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution. Elle ne peut résulter que d'une décision de justice et nécessite l'intervention d'un commissaire de justice pour sa mise en œuvre.

Le commandement de quitter les lieux, délivré après l'obtention du titre exécutoire, accorde un délai de deux mois au locataire. Ce délai peut être réduit ou supprimé par le juge en cas de mauvaise foi caractérisée. Le locataire conserve la faculté de saisir le juge de l'exécution pour solliciter des délais supplémentaires, dont la durée ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an depuis la loi du 27 juillet 2023 (articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution).

La défense du locataire

Le locataire confronté à une procédure d'expulsion dispose de moyens de défense : il peut solliciter des délais de paiement devant le juge des contentieux de la protection, contester le montant de la dette locative ou invoquer le manquement du bailleur à ses propres obligations (logement indécent, défaut d'entretien, trouble de jouissance).

La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent, d'assurer la jouissance paisible des lieux et d'effectuer les réparations autres que locatives. Le non-respect de ces obligations peut fonder une action en réduction de loyer ou en dommages-intérêts. La décence s'entend désormais aussi de la performance énergétique : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location, l'interdiction s'étendant aux logements classés F en 2028 puis E en 2034 ; les loyers des logements F et G sont par ailleurs gelés depuis 2022.

Qu'il s'agisse de défendre les intérêts du bailleur ou du locataire, notre cabinet privilégie une approche pragmatique combinant, lorsque c'est possible, recherche d'un accord amiable et action judiciaire déterminée.

Page rédigée par Maître Hugo Fort, avocat au barreau de Lille. Mise à jour le .

Questions fréquentes : contentieux locatif

Comment expulser un locataire qui ne paie plus son loyer ?

La procédure débute par un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, délivré par commissaire de justice, qui ouvre un délai de six semaines (baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023) ou de deux mois (baux antérieurs) au locataire pour régulariser sa dette (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). À défaut de paiement, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et solliciter l'expulsion. L'expulsion ne peut résulter que d'une décision de justice et requiert l'intervention d'un commissaire de justice.

Quel délai pour régulariser des loyers impayés après un commandement de payer ?

Six semaines pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023, deux mois pour les baux antérieurs (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; Cass. 3e civ., avis du 13 juin 2024). Le locataire peut également solliciter du juge des délais de paiement, dans la limite de trois ans, à condition d'avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. Chaque situation s'apprécie au cas par cas.

La trêve hivernale empêche-t-elle toute expulsion ?

Aucune mesure d'expulsion ne peut en principe être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars de l'année suivante, sauf exceptions prévues par la loi (notamment squatteurs du domicile principal ou locaux faisant l'objet d'un arrêté de péril). Cette contrainte calendaire doit être intégrée dans la stratégie procédurale.

Un locataire peut-il se défendre face à une procédure d'expulsion ?

Oui. Le locataire peut solliciter des délais de paiement, contester le montant de la dette locative ou invoquer un manquement du bailleur à ses obligations (logement indécent, défaut d'entretien, trouble de jouissance), conformément à la loi du 6 juillet 1989. L'assistance d'un avocat permet d'identifier les moyens de défense adaptés à la situation.

Peut-on encore louer un logement classé G au DPE ?

Non pour une nouvelle location, un renouvellement ou une reconduction depuis le 1er janvier 2025 : le logement classé G est réputé non décent. L'interdiction s'étendra aux logements classés F au 1er janvier 2028, puis E au 1er janvier 2034, et les loyers des logements F et G sont gelés depuis 2022. Un bail en cours peut se poursuivre, mais le bailleur reste tenu de mettre le logement en conformité.

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