I. Les loyers impayés : de la mise en demeure à l'assignation
Le non-paiement des loyers constitue le motif de contentieux locatif le plus fréquent. Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation doit contenir une clause de résiliation de plein droit pour impayés. La procédure débute par la délivrance d'un commandement de payer visant cette clause résolutoire : le locataire dispose alors de six semaines pour régulariser sa dette lorsque le bail a été conclu ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023, et de deux mois pour les baux antérieurs (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; Cass. 3e civ., avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002).
En l'absence de paiement dans ce délai, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, obtenir la condamnation du locataire au paiement des arriérés et prononcer son expulsion. À peine d'irrecevabilité, l'assignation doit être notifiée au représentant de l'État au moins six semaines avant l'audience, afin qu'un diagnostic social et financier puisse être établi.
Trêve hivernale
Aucune mesure d'expulsion ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars de l'année suivante, sauf exceptions prévues par la loi (squatteurs du domicile principal, locaux faisant l'objet d'un arrêté de péril). Cette contrainte calendaire doit être intégrée dans la stratégie procédurale.
II. La procédure d'expulsion
L'expulsion d'un locataire obéit à un formalisme strict encadré par les articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution. Elle ne peut résulter que d'une décision de justice et nécessite l'intervention d'un commissaire de justice pour sa mise en œuvre.
Le commandement de quitter les lieux, délivré après l'obtention du titre exécutoire, accorde un délai de deux mois au locataire. Ce délai peut être réduit ou supprimé par le juge en cas de mauvaise foi caractérisée. Le locataire conserve la faculté de saisir le juge de l'exécution pour solliciter des délais supplémentaires, dont la durée ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an depuis la loi du 27 juillet 2023 (articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution).
III. La défense du locataire
Le locataire confronté à une procédure d'expulsion dispose de moyens de défense : il peut solliciter des délais de paiement devant le juge des contentieux de la protection, contester le montant de la dette locative ou invoquer le manquement du bailleur à ses propres obligations (logement indécent, défaut d'entretien, trouble de jouissance).
La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent, d'assurer la jouissance paisible des lieux et d'effectuer les réparations autres que locatives. Le non-respect de ces obligations peut fonder une action en réduction de loyer ou en dommages-intérêts. La décence s'entend désormais aussi de la performance énergétique : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location, l'interdiction s'étendant aux logements classés F en 2028 puis E en 2034 ; les loyers des logements F et G sont par ailleurs gelés depuis 2022.
Qu'il s'agisse de défendre les intérêts du bailleur ou du locataire, notre cabinet privilégie une approche pragmatique combinant, lorsque c'est possible, recherche d'un accord amiable et action judiciaire déterminée.
