Votre bailleur vous donne congé pour réaliser des travaux dans un logement trop petit ou hors normes ? Dans un arrêt du 4 juin 2026 publié au Bulletin, la Cour de cassation juge que ce motif ne vaut pas lorsque les travaux servent à remédier à une indécence que le bailleur connaissait le jour de la signature du bail. La mise aux normes se fait alors pendant le bail, sans que le locataire ait à partir. L'arrêt ne tranche pas, en revanche, le cas du logement devenu indécent après la signature.
Ce qu'a jugé la Cour de cassation
En novembre 2016, une société civile immobilière donne un studio en location. Un jugement du 7 janvier 2019, devenu définitif, constate que le local est indécent et ne peut pas être destiné à l'habitation : sa pièce principale ne mesure que 8,84 m².
Quelques mois plus tard, le 23 mai 2019, la bailleresse fait signifier au locataire un congé pour motif légitime et sérieux, à effet du 24 novembre 2019. Elle y invoque un projet de travaux et des loyers impayés. En août 2020, elle l'assigne en validation du congé, en expulsion et en paiement.
La cour d'appel de Paris lui donne raison le 23 novembre 2023. Elle retient qu'un congé donné pour l'échéance du bail « ne s'apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail », que le caractère indécent du logement peut constituer un motif légitime et sérieux, et que le projet est réel : la bailleresse justifie avoir mandaté un entrepreneur pour supprimer la cloison entre la salle de bain et la chambre, afin de rétablir une surface de 11 m². Le congé est validé et l'expulsion ordonnée.
La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle juge que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l'indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ». La validation du congé et l'expulsion sont annulées. Les indemnités d'occupation mises à la charge du locataire à compter du 25 novembre 2019 tombent par voie de conséquence, soit 11 300 euros arrêtés au mois d'août 2023. L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Paris, autrement composée.
Pourquoi le congé ne peut pas servir à cela
La Cour ne s'appuie pas sur un texte unique. Elle rapproche quatre dispositions qui vont dans le même sens : l'indécence d'un logement se corrige pendant le bail.
Le bailleur doit un logement décent
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre au locataire « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ». Les caractéristiques du logement décent sont définies par décret. L'une d'elles tient à la taille : le logement doit disposer d'au moins une pièce principale ayant « soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes » (article 4 du décret du 30 janvier 2002).
L'état du logement ne permet pas d'expulser
L'article 1719 du code civil ajoute une protection : « Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ». Autrement dit, l'état du logement ne peut pas servir à obtenir le départ de celui qui l'occupe.
La mise en conformité se fait bail en cours
Selon l'article 20-1 de la loi de 1989, le locataire d'un logement non décent peut demander sa mise en conformité « sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ». Le juge, saisi par l'une ou l'autre des parties, détermine au besoin la nature des travaux et le délai de leur exécution. Il peut aussi « réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux ».
Le congé suppose un motif légitime et sérieux
Enfin, l'article 15 de la même loi encadre le congé du bailleur, qui doit être justifié « soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ». Le préavis est de six mois. À son expiration, le locataire perd tout titre d'occupation.
La cour d'appel avait estimé qu'un congé n'est pas une résiliation et que l'article 1719 ne s'y opposait donc pas. La Cour de cassation ne dit pas expressément que le congé équivaut à une résiliation. Elle se place sur le terrain du motif : faire les travaux qui remédient à une indécence connue dès l'origine n'est pas une raison légitime et sérieuse de mettre fin au bail.
Ce que l'arrêt ne dit pas
La règle est précise, et ses limites comptent.
L'indécence devait être connue à la signature
La Cour vise l'indécence dont le bailleur « avait connaissance lors de la conclusion du bail ». Elle ne précise pas comment cette connaissance s'établit. À notre sens, elle sera difficile à contester lorsque le défaut tient aux caractéristiques mêmes du local, comme sa surface, sa hauteur sous plafond ou l'absence d'un équipement exigé.
Le logement devenu indécent après la signature
Dans une décision non publiée du 11 janvier 2024, la Cour de cassation avait rejeté le pourvoi formé contre la validation d'un congé délivré pour une chambre louée en 1985, devenue trop petite au regard du décret de 2002. Le bailleur y « était contraint de s'opposer au renouvellement du bail, faute de pouvoir remédier à la cause de l'indécence ». Le locataire s'était vu reconnaître, de son côté, le droit au remboursement des loyers indûment versés, dans la limite de la prescription.
Les deux affaires diffèrent sur deux points. En 2024, l'indécence résultait d'un texte postérieur au bail et des travaux ne pouvaient pas y remédier. En 2026, elle existait à la signature et des travaux suffisaient à la faire cesser.
Entre ces deux situations, la question reste ouverte. L'arrêt du 4 juin 2026 ne se prononce pas, par exemple, sur le logement qui cesse en cours de bail de répondre au niveau de performance énergétique exigé par l'article 6, lequel se durcit par étapes : en métropole, classe F au minimum depuis le 1er janvier 2025, classe E à compter du 1er janvier 2028.
Les autres motifs de congé
Le congé invoquait aussi des loyers impayés. La Cour ne se prononce pas sur ce second motif : les motifs qu'elle censure portent sur les travaux.
L'indécence ne dispense pas de payer le loyer
Dans l'affaire jugée, le locataire obtient la cassation de son expulsion mais reste condamné à payer 3 000 euros d'arriéré de loyers et de charges. C'est le juge qui peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement. Cesser de payer de sa propre initiative expose à une condamnation.
Locataire, bailleur : les bons réflexes
Si vous êtes locataire et recevez un congé motivé par des travaux :
- ▸vérifiez ce que les travaux doivent corriger : s'il s'agit d'un défaut de décence qui existait à votre entrée dans les lieux, le congé peut être contesté ;
- ▸ne quittez pas le logement sans avoir fait examiner le congé : en cas de contestation, « le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé » et le déclarer non valide ;
- ▸demandez la mise en conformité : l'obligation de délivrer un logement décent est exigible pendant toute la durée du bail, et son exécution peut être poursuivie tant que le manquement perdure (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437) ;
- ▸n'attendez pas pour demander réparation : selon ce même arrêt, l'indemnisation ne couvre que les trois années qui précèdent la demande en justice.
Ces demandes relèvent du contentieux locatif et se portent devant le juge des contentieux de la protection.
Si vous êtes bailleur :
- ▸réalisez les travaux de mise en conformité pendant le bail : le locataire doit laisser l'accès au logement pour les « travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6 », après une notification qui en précise la nature et les modalités (article 7 de la loi de 1989) ;
- ▸à défaut d'accord, saisissez vous-même le juge, qui fixera les travaux et leur délai et pourra suspendre la durée du bail jusqu'à leur exécution ;
- ▸avant de louer, vérifiez la surface, le volume et les équipements du logement : un défaut de décence connu à la signature ne pourra pas justifier plus tard un congé pour travaux ;
- ▸gardez à l'esprit qu'un congé non valable ne permet pas d'obtenir l'expulsion du locataire, et que les indemnités d'occupation tombent avec lui.
En pratique, le bailleur qui a loué un logement dont il connaissait l'indécence ne peut pas donner congé pour faire les travaux de mise aux normes. Ces travaux se réalisent pendant le bail, d'un commun accord ou sous le contrôle du juge.
Questions fréquentes
Mon bailleur peut-il me donner congé pour faire des travaux de mise aux normes ?
Pas lorsque les travaux servent à remédier à une indécence qu'il connaissait à la signature du bail : la Cour de cassation juge que ce n'est pas un motif légitime et sérieux de congé (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993). La mise en conformité se fait alors pendant le bail, d'un commun accord ou sur décision du juge (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989).
À partir de quelle surface un logement est-il indécent ?
Le logement doit comporter au moins une pièce principale d'une surface habitable d'au moins 9 mètres carrés avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres, ou d'un volume habitable d'au moins 20 mètres cubes (article 4 du décret du 30 janvier 2002). La taille n'est qu'un critère parmi d'autres : la décence porte aussi sur la sécurité, la santé, les équipements et la performance énergétique. Dans l'affaire jugée le 4 juin 2026, la pièce principale du studio mesurait 8,84 m².
Puis-je arrêter de payer mon loyer si mon logement est indécent ?
En principe, pas de votre propre initiative. C'est le juge qui peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, jusqu'à l'exécution des travaux (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). Dans l'affaire jugée le 4 juin 2026, le locataire a obtenu la cassation de son expulsion, mais sa condamnation à payer 3 000 euros d'arriéré de loyers et de charges a été maintenue.
Et si le logement est devenu indécent après la signature du bail ?
L'arrêt du 4 juin 2026 ne le dit pas : il vise l'indécence que le bailleur connaissait lors de la conclusion du bail. Dans une décision non publiée du 11 janvier 2024 (n° 22-16.730), la Cour de cassation avait rejeté le pourvoi formé contre la validation d'un congé délivré pour une chambre louée en 1985, devenue trop petite au regard du décret de 2002, le bailleur ne pouvant pas remédier à la cause de l'indécence. Chaque situation doit donc être examinée au cas par cas.
Comment obtenir du bailleur qu'il fasse les travaux ?
Demandez-lui la mise en conformité du logement. Faute d'accord ou de réponse dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie, sans que ce soit un préalable à la saisine du juge. Le juge détermine la nature des travaux et le délai de leur exécution, et peut réduire ou suspendre le loyer (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). L'obligation de délivrer un logement décent est exigible pendant toute la durée du bail.
Un congé pour travaux dans un logement indécent ?
Notre cabinet examine la validité du congé que vous avez reçu ou que vous envisagez de délivrer, vous assiste devant le juge des contentieux de la protection et vous accompagne dans la mise en conformité du logement, que vous soyez locataire ou bailleur. N'hésitez pas à nous contacter pour un premier échange.