Avocat pour l'expulsion d'un locataire à Lille

Du loyer impayé au commandement de payer

L'expulsion est souvent l'aboutissement d'un contentieux locatif. Sauf disposition spéciale, elle ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire, après signification d'un commandement de quitter les lieux (article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution). Le bailleur qui contraindrait lui-même son locataire à partir, par exemple en changeant les serrures, s'exposerait à des poursuites pénales (article 226-4-2 du Code pénal).

Lorsque le locataire ne règle plus son loyer ou ses charges, la procédure débute par un commandement de payer délivré par commissaire de justice et visant la clause résolutoire du bail ; depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation doit comporter une telle clause. Le locataire dispose de six semaines pour régulariser sa dette lorsque le bail a été conclu ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023, et de deux mois pour les baux antérieurs (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; Cass. 3e civ., avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002).

À peine de nullité, le commandement comporte plusieurs mentions obligatoires, parmi lesquelles le délai laissé au locataire, le décompte de la dette et la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement ou de demander au juge des délais de paiement. Un commandement irrégulier peut fragiliser toute la suite de la procédure.

L'audience devant le juge des contentieux de la protection

Faute de paiement dans le délai, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement, en référé ou au fond, afin de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et d'obtenir la condamnation au paiement de l'arriéré ainsi que l'expulsion. À peine d'irrecevabilité, l'assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, afin qu'un diagnostic social et financier puisse être réalisé.

Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus : si le locataire les respecte, la clause est réputée n'avoir pas joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Lorsque la résiliation du bail est acquise, le juge ordonne l'expulsion et peut condamner l'occupant au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.

De la décision à la libération des lieux

Une fois la décision signifiée, le commissaire de justice délivre au locataire un commandement de quitter les lieux. Sauf décision contraire du juge dans les cas prévus par la loi, l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant ce commandement (article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution).

Le locataire peut saisir le juge de l'exécution pour obtenir des délais supplémentaires lorsque son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales ; depuis la loi du 27 juillet 2023, ces délais sont compris entre un mois et un an (articles L. 412-3 et L. 412-4 du même code).

Si le locataire ne part pas de lui-même, le commissaire de justice ne peut le contraindre qu'avec le concours de la force publique, qu'il requiert auprès du préfet. L'État est tenu de prêter son concours à l'exécution des décisions de justice ; son refus, exprès ou résultant du silence gardé pendant deux mois sur la réquisition, ouvre droit pour le bailleur à une indemnisation (article L. 153-1 du Code des procédures civiles d'exécution).