I. La garantie des vices cachés
La garantie des vices cachés, prévue par les articles 1641 à 1649 du Code civil, permet à l'acquéreur d'un bien immobilier d'agir contre le vendeur lorsque le bien est affecté d'un défaut caché le rendant impropre à l'usage auquel il est destiné, ou diminuant tellement cet usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acquis ou en aurait offert un moindre prix s'il en avait eu connaissance.
Trois conditions doivent être réunies : le vice doit être caché (non apparent lors de la visite), antérieur à la vente, et suffisamment grave pour affecter l'usage du bien. L'acquéreur dispose du choix entre l'action rédhibitoire (résolution de la vente) et l'action estimatoire (réduction du prix), sans avoir à justifier ce choix (article 1644). Des dommages-intérêts peuvent s'y ajouter lorsque le vendeur connaissait le vice (article 1645), et l'action fondée sur le dol demeure ouverte de façon autonome. Dans le bâti ancien lillois comme dans l'ensemble des Hauts-de-France, humidité, infiltrations et mérule figurent parmi les vices les plus fréquents ; la mérule fait d'ailleurs l'objet d'une obligation d'information spécifique dans les zones délimitées par arrêté préfectoral (article L. 126-25 du Code de la construction et de l'habitation).
Délai d'action
L'action en garantie des vices cachés doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil). Depuis les arrêts de chambre mixte du 21 juillet 2023, ce délai est un délai de prescription : il peut notamment être suspendu lorsqu'une expertise judiciaire est ordonnée (article 2239). Il s'inscrit dans un délai butoir de vingt ans à compter de la vente (article 2232). La date de découverte — souvent celle où l'expertise révèle la cause du vice — est un enjeu majeur du litige.
II. Le dol et l'erreur sur la superficie
Le dol, défini par l'article 1137 du Code civil, consiste en des manœuvres, mensonges ou dissimulations intentionnelles d'un élément déterminant du consentement. En matière immobilière, il peut s'agir de la dissimulation de désordres connus (infiltrations, termites, sinistres antérieurs), de fausses déclarations sur l'état du bien ou de la rétention d'informations essentielles.
L'erreur de superficie au sens de la loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996) constitue un autre fondement d'action fréquent. Lorsque la superficie réelle du lot de copropriété est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte de vente, l'acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix. L'action doit être engagée dans le délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique, à peine de déchéance (délai de forclusion). Ce dispositif est propre aux lots de copropriété : il ne s'applique pas à la vente d'une maison individuelle hors copropriété.
Les diagnostics font également naître un contentieux propre. Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est opposable : en cas de DPE erroné, une action est envisageable, selon les circonstances, contre le diagnostiqueur (responsabilité délictuelle) et/ou contre le vendeur s'il connaissait l'erreur (dol ou vices cachés).
III. L'expertise judiciaire : un outil essentiel
Dans les litiges relatifs à des vices cachés ou à des désordres affectant un bien immobilier, l'expertise judiciaire constitue souvent un préalable indispensable à l'action au fond. Ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille, elle permet de faire constater les désordres, d'en déterminer l'origine, l'ancienneté et le coût de remise en état.
Le rapport d'expertise, bien que non contraignant pour le juge du fond, constitue en pratique un élément de preuve déterminant. Il est donc essentiel d'être assisté d'un avocat dès le stade de l'expertise pour formuler les dires utiles et orienter les investigations de l'expert.
Notre cabinet intervient à chaque étape du litige immobilier : analyse du dossier et des actes de vente, mise en œuvre de la garantie, sollicitation d'une expertise judiciaire, négociation transactionnelle et défense au fond devant les juridictions lilloises.
