Le syndic de votre copropriété a été désigné par une assemblée générale que le juge a ensuite annulée ? Dans un arrêt du 18 juin 2026 publié au Bulletin, la Cour de cassation juge que ce syndic n'avait pas le pouvoir de convoquer les assemblées suivantes. Celles-ci peuvent donc être annulées à leur tour, sans que le copropriétaire ait à prouver un préjudice ou une faute du syndic. Encore faut-il qu'il les conteste, chacune, dans le délai de deux mois.
Ce qu'a jugé la Cour de cassation
Le 19 novembre 2018, l'assemblée générale d'une résidence en copropriété désigne un nouveau syndic. Le 18 novembre 2019, ce syndic convoque les copropriétaires à une assemblée qui se tient le 9 décembre 2019.
Le 2 mars 2020, un copropriétaire demande en justice l'annulation de cette convocation et de cette assemblée. Il soutient que l'assemblée de 2018 a été annulée et que le syndic qu'elle avait désigné n'avait donc plus le pouvoir de convoquer.
La cour d'appel de Riom rejette sa demande le 2 avril 2024. Selon elle, cette demande « ne peut relever que du régime de la nullité relative, soumis à l'établissement de griefs et de fautes ». Sans preuve d'une faute du syndic ou d'un grief, l'assemblée est maintenue. Le copropriétaire est même condamné à des dommages-intérêts pour procédure abusive.
La Cour de cassation annule cet arrêt, condamnation pour procédure abusive comprise. Elle ne laisse subsister que deux points de procédure, dont la recevabilité de la demande du syndic qui veut faire juger son mandat valable. Cette question reste donc ouverte. L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Montpellier.
Un syndic privé de pouvoir après coup
Seul un syndic désigné peut convoquer
L'article 7 du décret du 17 mars 1967 pose le principe. « Sauf s'il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic. »
Le syndic tient ce pouvoir de sa désignation par l'assemblée générale, votée à la majorité de l'article 25 de la loi (article 29 du décret).
L'effet rétroactif de l'annulation
Que valent alors les assemblées convoquées par un syndic dont la désignation est annulée des mois plus tard ? La Cour de cassation répond par l'effet rétroactif de l'annulation. L'assemblée annulée est censée n'avoir jamais désigné ce syndic. Il n'avait donc pas le pouvoir de convoquer.
La Cour en déduit que « le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l'assemblée générale par l'effet rétroactif de l'annulation de l'assemblée générale qui l'a désigné, la convocation à une assemblée générale qu'il a délivrée et l'assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d'être annulées à la demande d'un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu'il soit tenu de justifier d'un grief ou d'une faute du syndic ».
Une solution ancienne sur le principe
Peu importe que le jugement d'annulation soit rendu après la convocation. Dès 2004, la Cour de cassation jugeait que, par l'effet de l'annulation, la société en cause « n'avait plus la qualité de syndic lors de la convocation de la deuxième assemblée », alors que la décision d'annulation n'était pas encore intervenue à cette date (Cass. 3e civ., 7 avr. 2004, n° 02-14.496). Elle l'a confirmé en 2009 et en 2011.
Aucun préjudice à démontrer
L'apport de l'arrêt du 18 juin 2026 porte sur les conditions de l'annulation. Devant le juge, le syndicat soutient souvent que l'irrégularité n'a rien changé au vote. Il ajoute que le syndic a agi de bonne foi, avant même que sa désignation soit annulée.
La Cour de cassation écarte ces deux arguments. Le copropriétaire n'a à justifier ni d'un grief, c'est-à-dire d'un préjudice causé par l'irrégularité, ni d'une faute du syndic. La cour d'appel ne pouvait donc pas traiter la demande comme une nullité relative subordonnée à cette preuve.
Une règle constante en copropriété
La solution s'inscrit dans une jurisprudence ancienne. En 2009, à propos d'une règle de vote méconnue, la Cour de cassation avait jugé « qu'un copropriétaire n'est pas tenu de justifier d'un grief pour pouvoir agir en nullité d'une décision de l'assemblée générale » (Cass. 3e civ., 7 oct. 2009, n° 08-17.798). Peu importait que le résultat du scrutin fût resté le même.
En 2011, elle a annulé de la même manière une assemblée dont le procès-verbal omettait certains opposants à l'élection du président de séance, « sans que le copropriétaire soit tenu de justifier de l'existence d'un grief » (Cass. 3e civ., 28 avr. 2011, n° 10-15.264).
L'arrêt de 2026 étend expressément la règle à la faute du syndic. Il suffit d'établir le défaut de pouvoir de celui qui a convoqué l'assemblée.
Une action par assemblée, dans les deux mois
La nullité sans grief ne dispense pas du délai. La Cour le rappelle dans sa formule même. L'assemblée n'est annulable qu'« à la demande d'un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois ».
Ce délai est celui de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Les actions en contestation des décisions des assemblées générales « doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes ».
Il en découle trois conséquences pratiques :
- ▸l'annulation de l'assemblée qui a désigné le syndic ne fait pas tomber d'elle-même les suivantes. Chaque assemblée convoquée par ce syndic doit être contestée dans son propre délai, sans attendre l'issue du premier procès ;
- ▸le délai joue même si la convocation est irrégulière. Depuis 2005, les actions sont enfermées dans les deux mois « même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière » (Cass. 3e civ., 12 oct. 2005, n° 04-14.602). Une assemblée régulièrement notifiée et non contestée à temps ne peut plus être annulée ;
- ▸seuls les opposants et les défaillants peuvent agir. Le copropriétaire qui a voté pour certaines décisions perd le droit de demander l'annulation de toute l'assemblée, car « un copropriétaire ne peut demander l'annulation d'une assemblée générale dès lors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions prises » (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-10.379).
Demandez d'emblée l'annulation de toute l'assemblée
En 2018, une société copropriétaire avait d'abord demandé l'annulation de toute une assemblée convoquée par un syndic dont elle contestait la désignation, puis s'était limitée à deux résolutions. Une fois la désignation annulée, elle a voulu revenir en appel à sa demande initiale. Elle a été déclarée irrecevable, car rien ne l'empêchait d'invoquer ce défaut de pouvoir dès la première instance (Cass. 3e civ., 25 oct. 2018, n° 17-25.812).
Copropriétaire, syndicat : les bons réflexes
Si vous contestez la désignation de votre syndic :
- ▸conservez chaque procès-verbal et la preuve de la date de sa notification. C'est elle qui fait courir le délai de deux mois ;
- ▸contestez en justice, dans ce délai, chaque nouvelle assemblée convoquée par ce syndic. Demandez l'annulation de la convocation et de toute l'assemblée, en invoquant le défaut de pouvoir du syndic ;
- ▸si vous assistez à ces assemblées, gardez en tête qu'un vote favorable, même isolé, vous prive de la demande d'annulation globale ;
- ▸continuez à payer vos charges. Dans une affaire où plusieurs assemblées avaient été annulées faute d'avoir été convoquées par un syndic régulier, la Cour de cassation a approuvé le refus de rembourser les charges courantes et les dépenses de réparation payées entre-temps (Cass. 3e civ., 12 déc. 2001, n° 00-13.824).
Ces questions relèvent de l'annulation d'assemblée générale et, pour les sommes appelées, des charges de copropriété.
Si vous êtes syndic ou membre du conseil syndical :
- ▸mesurez le risque dès qu'une action vise l'assemblée qui a désigné le syndic. Les assemblées convoquées pendant le procès pourront être annulées sans débat sur le préjudice, si elles sont contestées à temps ;
- ▸à notre sens, une fois la désignation annulée, la copropriété est dépourvue de syndic. L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 permet alors à tout copropriétaire de convoquer l'assemblée pour en nommer un. À défaut, le président du tribunal judiciaire désigne sur requête un administrateur provisoire (article 47 du décret) ;
- ▸à notre sens toujours, les décisions importantes votées dans l'intervalle gagnent à être soumises de nouveau à une assemblée convoquée par un syndic régulièrement désigné.
En pratique, le syndic dont la désignation est annulée n'avait pas le pouvoir de convoquer les assemblées suivantes. Chacune peut être annulée sans preuve d'un préjudice ni d'une faute du syndic, à condition d'être contestée dans les deux mois de la notification de son procès-verbal.
Questions fréquentes
Le syndic pouvait-il convoquer l'assemblée avant que sa désignation soit annulée ?
Non, selon la Cour de cassation. L'annulation de l'assemblée qui l'a désigné a un effet rétroactif. Le syndic est donc considéré comme n'ayant jamais eu le pouvoir de convoquer, même si le jugement d'annulation a été rendu après la convocation (Cass. 3e civ., 7 avr. 2004, n° 02-14.496 ; Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231).
Dois-je prouver un préjudice pour faire annuler l'assemblée ?
Non. Le 18 juin 2026, la Cour de cassation a jugé que le copropriétaire n'a à justifier ni d'un grief ni d'une faute du syndic. Il doit établir que le syndic qui a convoqué l'assemblée était privé de pouvoir par l'annulation de sa désignation, et agir dans le délai de deux mois. Peu importe que le vote aurait eu le même résultat.
Les assemblées suivantes sont-elles annulées automatiquement ?
Non. Chacune doit être contestée en justice par un copropriétaire opposant ou défaillant, dans les deux mois de la notification de son procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Ce délai s'applique même lorsque la convocation est irrégulière (Cass. 3e civ., 12 oct. 2005, n° 04-14.602). Une assemblée régulièrement notifiée et non contestée à temps ne peut plus être annulée.
Puis-je me faire rembourser les charges payées entre-temps ?
En principe non, pour les charges courantes et les dépenses de réparation ou d'amélioration. Dans une affaire où plusieurs assemblées avaient été annulées faute de syndic régulièrement désigné, la Cour de cassation a admis que leur paiement avait une cause réelle. L'annulation des assemblées restait sans influence sur l'obligation de payer les charges résultant du règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 12 déc. 2001, n° 00-13.824).
Que faire si la copropriété n'a plus de syndic valablement désigné ?
L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 permet à tout copropriétaire de convoquer l'assemblée générale pour nommer un syndic lorsque le syndicat en est dépourvu. À défaut, le président du tribunal judiciaire, saisi sur requête par tout intéressé, désigne un administrateur provisoire chargé notamment de convoquer cette assemblée. À notre sens, c'est la situation d'une copropriété dont le syndic a vu sa désignation annulée.
La désignation de votre syndic est contestée ?
Notre cabinet vérifie la désignation de votre syndic et la régularité des assemblées qu'il a convoquées, calcule vos délais de contestation et vous assiste dans l'action en annulation, que vous soyez copropriétaire ou membre du conseil syndical. N'hésitez pas à nous contacter pour un premier échange.