Résidence neuve : le promoteur peut-il dire que le défaut était visible ?

Des malfaçons apparaissent dans votre résidence neuve et le promoteur, ou l'entreprise, répond qu'elles étaient visibles le jour de la réception des travaux ? Dans un arrêt du 8 octobre 2026 publié au Bulletin, la Cour de cassation rappelle que le caractère apparent d'un désordre s'apprécie au jour de la réception et exclusivement en la personne du maître de l'ouvrage. Elle précise que, lorsque le maître de l'ouvrage est une société, on regarde son objet ou ses activités, et non les compétences de son dirigeant. Un promoteur ne devient donc pas un constructeur parce que sa société gérante en est un.

Ce qu'a jugé la Cour de cassation

Une société civile immobilière de construction-vente fait édifier trois bâtiments, soumis au statut de la copropriété, dont les lots sont vendus sur plan. Sa gérante est une autre société, qui intervient aussi sur le chantier pour une mission d'ordonnancement, de pilotage et de coordination. La réception d'un des bâtiments est prononcée le 30 mars 2012.

Des désordres apparaissent ensuite sur les façades, liés à l'enduit et à l'écoulement des eaux. Après une expertise, le syndicat des copropriétaires assigne la société civile immobilière, sa gérante et leur assureur. Les autres intervenants et leurs assureurs sont appelés en cause.

Le 30 avril 2024, la cour d'appel de Pau juge que ces désordres étaient cachés au moment de la réception. Elle retient que la société civile immobilière exerçait une activité de promoteur, et non de constructeur.

Devant la Cour de cassation, la société gérante soutenait le contraire. Selon elle, l'aptitude d'une société à voir les défauts devait s'apprécier en la personne de son représentant légal, donc en la sienne, puisqu'elle était elle-même un professionnel de la construction. Les désordres auraient alors été apparents, et la réception sans réserve aurait fermé l'action.

La Cour rejette cet argument. Elle juge que « le caractère apparent du désordre s'apprécie au jour de la réception et exclusivement en la personne du maître de l'ouvrage ». Elle ajoute que « s'il est tenu compte, pour cette appréciation, des compétences personnelles du maître de l'ouvrage, celles-ci, lorsqu'il s'agit d'une personne morale, se déterminent au regard de son objet ou des activités qu'elle exerce et non au regard des compétences de son représentant légal, que celui-ci soit une personne physique ou une personne morale ».

L'arrêt est cassé, mais sur une autre question, celle de l'étendue de la mission confiée à un sous-traitant. Sur le défaut apparent, la solution de la cour d'appel est maintenue.

Pourquoi le défaut apparent compte tant

La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves (article 1792-6 du code civil). C'est elle qui ouvre les délais de la responsabilité des constructeurs, notamment celui de dix ans de l'article 1792.

Elle a aussi un effet radical, que l'arrêt rappelle. Elle « couvre tout vice de construction, désordre ou défaut de conformité apparent n'ayant pas fait l'objet de réserves ». Celui qui reçoit sans réserve un ouvrage dont le défaut se voyait ne peut plus, en principe, en réclamer la réparation aux constructeurs.

Dans un litige de construction, la question de l'apparence décide donc souvent de tout. Le constructeur qui la gagne échappe à sa responsabilité pour ce désordre. Le maître de l'ouvrage qui la perd n'a plus de recours sur ce fondement, et ceux qui tiennent leurs droits de lui, comme le syndicat des copropriétaires d'une résidence vendue sur plan, non plus.

La règle posée en 2026 n'est pas nouvelle. La Cour de cassation jugeait déjà en 1993 que le caractère apparent ou caché d'un vice s'apprécie au regard du maître de l'ouvrage lui-même, et non du maître d'œuvre, même mandaté pour procéder à la réception (Cass. 3e civ., 17 nov. 1993, n° 92-11.026). Elle avait aussi admis qu'un vice connu de la société maître de l'ouvrage avant la réception, par la lettre de protestation d'un acquéreur, pouvait être couvert par une réception sans réserve (Cass. 3e civ., 20 oct. 1993, n° 91-11.059).

Une société se juge à son objet

L'apport de l'arrêt du 8 octobre 2026 tient au cas de la société maître de l'ouvrage. Le juge peut tenir compte des compétences du maître de l'ouvrage. Un défaut qui échappe à un particulier peut sauter aux yeux d'un professionnel du bâtiment.

Mais une société n'a pas d'yeux. Il fallait donc dire à travers qui elle voit. La Cour écarte le raisonnement qui consistait à remonter jusqu'au dirigeant, puis, si ce dirigeant est lui-même une société, jusqu'à la personne physique qui la dirige. Elle retient un critère objectif, l'objet de la société ou les activités qu'elle exerce.

La solution a une logique. Dans la promotion immobilière, il est fréquent qu'une société de programme soit créée pour une seule opération et gérée par une société du groupe, parfois spécialisée dans la construction. Si l'on avait prêté à la société de programme les compétences de sa gérante, beaucoup de défauts seraient devenus apparents, donc couverts par la réception. Le syndicat des copropriétaires et les acquéreurs, qui n'assistaient pas à la réception, en auraient supporté la conséquence.

Copropriété, acquéreur : les bons réflexes

Vous êtes syndicat de copropriétaires ou acquéreur

Vous n'étiez pas partie à la réception, qui s'est faite entre le promoteur et les entreprises. Ce que vous avez vu, ou pu voir, ne décide pas de l'apparence à l'égard des constructeurs. La Cour l'avait déjà jugé en 2016 pour celui qui vend une maison qu'il a fait rénover, en écartant comme inopérant le fait que les acheteurs connaissaient les désordres au moment de la vente (Cass. 3e civ., 10 nov. 2016, n° 15-24.379).

Quelques précautions restent utiles :

• ▸demandez au promoteur, ou au syndic, le procès-verbal de réception et la liste des réserves, qui disent ce que le maître de l'ouvrage a signalé ;
• ▸vérifiez l'objet de la société maître de l'ouvrage dans ses statuts ou son extrait Kbis, puisque c'est lui qui servira de mesure ;
• ▸signalez par écrit au vendeur les défauts que vous voyez à la livraison ou dans le mois qui suit la prise de possession, comme le permet l'article 1642-1 du code civil, puis agissez dans l'année qui suit, à peine de forclusion (article 1648) ;
• ▸faites constater les désordres par un expert, le plus souvent judiciaire, avant que leur origine ne devienne discutable.

Notre cabinet intervient en vente immobilière, pour l'acquéreur d'un logement neuf, et auprès des syndicats de copropriétaires, pour qui le coût de travaux de reprise non recouvré pèse sur les charges de copropriété.

Vous êtes maître de l'ouvrage

Faites-vous assister à la réception, mais ne comptez pas sur votre maître d'œuvre pour déplacer l'appréciation. C'est votre propre aptitude à voir le défaut qui sera examinée. Parcourez l'ouvrage, notez chaque défaut visible et reportez-le en réserve au procès-verbal, même s'il paraît mineur.