Votre syndic réclame à un copropriétaire le solde de son compte, par une lettre de mise en demeure qui renvoie au relevé joint ? Pour engager ensuite la procédure accélérée de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, cela ne suffit pas. Dans un arrêt du 18 juin 2026 publié au Bulletin, la Cour de cassation rappelle que la mise en demeure doit détailler la nature et le montant des provisions impayées de l'exercice en cours. Le juge doit aussi constater que le copropriétaire ne les a pas réglées dans le mois qui suit.
Ce qu'a jugé la Cour de cassation
Un syndicat de copropriétaires assigne une copropriétaire en paiement de charges selon la procédure accélérée au fond de l'article 19-2.
Le 11 juin 2021, il lui avait adressé une lettre recommandée de mise en demeure. D'après le pourvoi, qui reprend les motifs du premier juge, cette lettre réclamait 70 269,78 euros. Elle renvoyait au relevé de compte joint, où figuraient un solde antérieur de 68 541,03 euros et les appels de provisions du 1er janvier 2020 au 1er avril 2021.
Le 27 juin 2024, la cour d'appel de Rennes condamne la copropriétaire à payer les charges réclamées. Elle s'appuie notamment sur ce qu'elle appelle la « mise en demeure explicite du 11 juin 2021 ». Elle la condamne aussi à rembourser les frais de déménagement de ses meubles, exposés pour des travaux.
La Cour de cassation casse l'arrêt en toutes ses dispositions. Les juges d'appel ne pouvaient condamner la copropriétaire « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la mise en demeure du 11 juin 2021 détaillait le montant des provisions dues au titre de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 restées impayées ».
La condamnation aux frais de déménagement tombe également. Saisi sur le fondement de l'article 19-2, le président du tribunal judiciaire « ne peut connaître, à ce titre, d'une demande qui n'entre pas dans le champ d'application de la procédure accélérée au fond ». L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel d'Angers.
Une procédure rapide, à une condition
L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 donne au syndicat une arme redoutable contre les impayés. Selon ce texte, « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »
Le copropriétaire défaillant perd ainsi le bénéfice du paiement échelonné. Le président du tribunal judiciaire le condamne alors au paiement de toutes ces sommes, après avoir constaté l'approbation du budget, des travaux ou des comptes et la défaillance du copropriétaire.
Les provisions visées sont celles de l'article 14-1 de la loi. Ce sont les provisions sur le budget prévisionnel, exigibles en principe le premier jour de chaque trimestre, et les sommes appelées pour les travaux votés hors budget. Le texte s'applique aussi aux cotisations du fonds de travaux.
Tout repose donc sur la mise en demeure. C'est elle qui rend exigibles les autres sommes et qui ouvre la procédure accélérée.
Une lettre qui détaille les provisions
La règle posée par l'avis de 2024
Dans un avis du 12 décembre 2024, rendu à la demande du tribunal judiciaire de Marseille, la Cour de cassation a répondu que la mise en demeure « doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande » présentée selon la procédure accélérée.
L'arrêt du 18 juin 2026 applique cette règle à une lettre de 2021, soumise à l'ancienne rédaction du texte. L'avis portant sur la rédaction actuelle, la solution vaut pour l'une comme pour l'autre.
Le relevé de compte joint ne suffit pas
Beaucoup de mises en demeure réclament le seul solde du compte, relevé du syndic en annexe. C'est ce que la Cour de cassation sanctionne. Le solde mêle les provisions de l'exercice en cours, les arriérés des années précédentes et parfois des frais.
La lettre doit donc distinguer deux montants. Le premier est le solde total du compte, donné pour information. Le second, seul objet de la mise en demeure, est celui des provisions échues et impayées de l'exercice en cours. Chacune est indiquée avec sa nature (budget prévisionnel, fonds de travaux, travaux votés hors budget) et son montant.
Les arriérés suivent, s'ils sont approuvés
Les arriérés des exercices précédents ne sont pas l'objet de la mise en demeure. Ils deviennent exigibles par son effet, si elle reste sans suite. Encore faut-il que les comptes de ces exercices aient été approuvés par l'assemblée générale. À défaut, le syndicat n'est pas recevable à les réclamer selon cette procédure (Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 23-23.315).
Le relevé joint ne sauve pas une lettre globale
Si la lettre ne détaille pas les provisions de l'exercice en cours, la demande en procédure accélérée est irrecevable, quel que soit le relevé annexé. À notre sens, le plus sûr est alors d'adresser une nouvelle mise en demeure régulière, ou de réclamer les sommes par une procédure ordinaire.
Trente jours, puis la défaillance
La Cour de cassation reproche aussi aux juges d'appel de ne pas avoir constaté la défaillance de la copropriétaire dans le mois suivant la mise en demeure.
Le point de départ du délai
Les mises en demeure se font désormais en principe par voie électronique. L'article 42-1 de la loi le dit en ces termes : « Les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique. »
Le délai court alors du lendemain de la transmission de l'avis électronique (article 64 du décret du 17 mars 1967, dans sa version du 25 décembre 2025). Le copropriétaire peut demander à recevoir ses mises en demeure par la poste. La lettre recommandée avec avis de réception vaut alors, et le délai court du lendemain de sa première présentation (article 64-1).
Payer les provisions dans le délai arrête la procédure
Le copropriétaire qui règle dans les trente jours les provisions mises en demeure échappe à la procédure accélérée, même s'il reste devoir des arriérés. La Cour de cassation l'a jugé en 2022, en rejetant toutes les demandes d'un syndicat dont le débiteur avait payé dans le délai les provisions de l'exercice (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-12.988). La même année, elle a exigé du juge qu'il recherche si le copropriétaire n'avait pas payé, dans les trente jours, « la part de l'arriéré correspondant aux provisions dues » (Cass. 3e civ., 21 avr. 2022, n° 20-20.866).
On comprend ainsi l'exigence de détail. Sans elle, le copropriétaire ne sait pas quelle somme payer pour arrêter la procédure.
Une mise en demeure par exercice
Si la procédure se prolonge au-delà de l'exercice, le syndicat ne peut réclamer les provisions des exercices suivants « que s'il justifie d'une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée » (Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 23-23.534).
Les bons réflexes
Si vous êtes syndic ou membre du conseil syndical, quelques précautions évitent l'irrecevabilité.
- ▸Identifiez l'exercice en cours et vérifiez qu'au moins une provision de cet exercice est échue et impayée. Sans elle, l'article 19-2 n'est pas ouvert.
- ▸Détaillez dans le corps de la lettre chaque provision mise en demeure, par nature, avec sa date d'exigibilité et son montant. Pour les travaux, indiquez l'assemblée qui les a votés.
- ▸Indiquez à part le solde total du compte, sans le présenter comme la somme mise en demeure.
- ▸Envoyez la lettre selon le mode choisi par le copropriétaire et conservez la preuve du point de départ du délai.
- ▸Réunissez avant d'assigner les procès-verbaux d'approbation du budget, des travaux et des comptes, ainsi qu'un relevé à jour après les trente jours.
- ▸Réservez à une autre procédure les demandes étrangères aux charges, comme le remboursement de frais exposés pour le copropriétaire.
Ces démarches relèvent du recouvrement des charges de copropriété.
Si vous êtes copropriétaire, trois vérifications s'imposent.
- ▸Vérifiez que la lettre distingue les provisions de l'exercice en cours du solde total. Une mise en demeure globale peut rendre la demande irrecevable.
- ▸Sachez que le paiement, dans les trente jours, des provisions de l'exercice en cours ferme la procédure accélérée. Les arriérés restent dus et peuvent être réclamés par une autre voie.
- ▸Vérifiez que les comptes des exercices réclamés ont été approuvés par l'assemblée générale. Une décision d'assemblée ne peut être contestée que dans les deux mois de la notification du procès-verbal (annulation d'assemblée générale).
En pratique, la mise en demeure de l'article 19-2 doit détailler, dans la lettre elle-même, la nature et le montant des provisions impayées de l'exercice en cours. Le juge doit ensuite constater que le copropriétaire ne les a pas réglées dans le mois.
Questions fréquentes
Le relevé de compte joint à la mise en demeure suffit-il ?
Non. Le 18 juin 2026, la Cour de cassation a cassé un arrêt qui s'était contenté d'une lettre réclamant le solde du compte, relevé joint. La mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions impayées de l'exercice en cours, à peine d'irrecevabilité de la demande en procédure accélérée (avis du 12 déc. 2024, n° 24-70.007 ; Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950).
Faut-il mettre en demeure le copropriétaire pour les arriérés des années précédentes ?
Non. Seules les provisions de l'exercice en cours font l'objet de la mise en demeure. Si elle reste sans effet pendant trente jours, les arriérés deviennent exigibles. Ils ne peuvent toutefois être réclamés selon la procédure accélérée que si les comptes de ces exercices ont été approuvés par l'assemblée générale (Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 23-23.315).
Que se passe-t-il si le copropriétaire paie les provisions dans les trente jours ?
La mise en demeure n'est pas restée infructueuse et la procédure accélérée ne peut plus aboutir, même s'il reste des arriérés. La Cour de cassation a rejeté toutes les demandes d'un syndicat dont le débiteur avait réglé dans le délai les provisions de l'exercice (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-12.988). Les arriérés restent dus et peuvent être réclamés par une procédure ordinaire.
La mise en demeure peut-elle être envoyée par voie électronique ?
Oui, c'est même le principe. L'article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique, notamment par lettre recommandée électronique. Le copropriétaire peut demander à tout moment à les recevoir par la poste. La lettre recommandée avec avis de réception vaut alors (articles 64 et 64-1 du décret du 17 mars 1967).
Le syndic peut-il réclamer d'autres sommes dans la même procédure ?
Seulement les sommes qui entrent dans le champ de l'article 19-2. Dans l'affaire jugée le 18 juin 2026, la cour d'appel avait aussi condamné la copropriétaire à rembourser des frais de déménagement de ses meubles, exposés pour des travaux. La Cour de cassation a censuré ce chef. Saisi selon la procédure accélérée, le président du tribunal judiciaire ne peut connaître d'une demande étrangère à ce champ.
Des charges de copropriété restent impayées ?
Notre cabinet rédige la mise en demeure de l'article 19-2 à partir du relevé de compte du syndic, calcule les délais et engage la procédure accélérée au fond. Nous assistons aussi le copropriétaire qui conteste les sommes réclamées. N'hésitez pas à nous contacter pour un premier échange.