Locataire commercial qui achète les murs : devez-vous payer l'agence ?

Vous êtes locataire d'un local commercial et votre bailleur vous propose de racheter les murs, à un prix qui comprend la commission d'une agence immobilière ? Dans un arrêt du 1^er octobre 2026 publié au Bulletin, la Cour de cassation juge que ces honoraires ne sont pas dus par le locataire qui accepte l'offre de vente du bailleur. Elle ajoute que le locataire qui les a payés peut en obtenir la restitution, même s'il savait, en signant, que le prix les comprenait. Le bailleur ne peut donc pas faire supporter à son locataire le coût d'un intermédiaire dont la vente n'avait pas besoin.

Ce qu'a jugé la Cour de cassation

Deux propriétaires d'un local commercial décident de le vendre. Comme l'impose l'article L. 145-46-1 du code de commerce, elles notifient d'abord une offre de vente à leur locataire. Le prix annoncé est de 2 070 000 euros, dont 78 660 euros de frais d'agent immobilier.

La locataire accepte l'offre au prix proposé. Une vente sous conditions suspensives est signée le 12 octobre 2018, puis réitérée le 17 janvier 2019. La locataire assigne ensuite ses anciennes bailleresses en restitution des frais d'agence, qu'elle estime avoir payés sans les devoir, et en dommages et intérêts.

Le 10 janvier 2025, la cour d'appel de Paris rejette ses demandes. Elle admet que les règles du droit de préférence sont d'ordre public, mais elle considère que l'interdiction de mettre les honoraires à la charge du locataire n'en fait pas partie. Les parties pouvaient donc y déroger, et la locataire, qui avait accepté en toute connaissance de cause un prix incluant les honoraires, avait donné son accord pour les payer.

La Cour de cassation casse cet arrêt. Au visa de l'article 1302 du code civil et de l'article L. 145-46-1, elle juge que « les honoraires de négociation de l'agent immobilier ne sont pas dus par le locataire qui accepte l'offre de vente notifiée par le bailleur en application de l'article L. 145-46-1, alinéa 1^er, du code de commerce, et que ce locataire est en droit, s'il les a payés, d'en obtenir la restitution, peu important sa connaissance du caractère indu de son paiement ». L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Paris, autrement composée.

Pourquoi l'agence n'a pas à être payée

Une vente qui résulte de la loi

Le locataire d'un local commercial ou artisanal bénéficie d'un droit de préférence. Le propriétaire qui envisage de vendre doit l'en informer par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par remise en main propre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente, et le locataire dispose d'un mois pour se prononcer.

La Cour de cassation en tire une conséquence constante depuis 2018. L'offre faite au locataire ne peut pas inclure d'honoraires de négociation, « dès lors qu'aucun intermédiaire n'est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l'effet de la loi » (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605). Le locataire n'a pas été trouvé par l'agence. C'est la loi qui le désigne comme le premier acquéreur possible.

Mentionner les honoraires n'annule pas l'offre

La Cour avait précisé en 2021 que la seule mention de ces honoraires dans la notification, en sus du prix, n'est pas une cause de nullité de l'offre (Cass. 3e civ., 23 sept. 2021, n° 20-17.799). L'arrêt du 1^er octobre 2026 le rappelle. L'offre reste donc valable pour le prix du local. Ce qui est exclu, c'est que le locataire paie ces honoraires.

Accepter le prix ne fait pas perdre le droit

L'apport de l'arrêt est là. La cour d'appel avait considéré que le locataire pouvait renoncer à la règle en acceptant, en connaissance de cause, un prix qui comprenait la commission. La Cour de cassation écarte ce raisonnement.

Elle s'appuie sur le droit commun du paiement de l'indu. Selon l'article 1302 du code civil, « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ». La Cour rappelle sa jurisprudence selon laquelle celui qui prouve qu'aucune dette n'existait peut obtenir la restitution des sommes versées, sans être tenu d'aucune autre preuve.

Le locataire n'a donc pas à démontrer qu'il s'est trompé. Il lui suffit d'établir que les honoraires n'étaient pas dus, ce qui découle de l'article L. 145-46-1. Qu'il ait signé l'acceptation, puis l'avant-contrat et l'acte authentique, en connaissant la composition du prix ne change rien.

La solution protège un locataire souvent pressé. Pour ne pas perdre l'occasion d'acheter, il accepte l'offre telle qu'elle lui est présentée, dans le délai d'un mois. La Cour lui permet de récupérer ensuite ce qu'il a payé en trop.

Locataire, bailleur : les bons réflexes

Vous êtes locataire

Avant de répondre à l'offre, quelques vérifications s'imposent :

• ▸vérifiez que votre local entre dans le champ du droit de préférence ; pour les ventes conclues depuis la loi du 26 mai 2026, le texte exclut les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts ;
• ▸lisez l'offre ligne par ligne et repérez la part du prix qui correspond aux honoraires d'agence ;
• ▸répondez dans le délai d'un mois, par un moyen qui donne une date certaine, et indiquez si vous comptez recourir à un prêt ;
• ▸si vous avez déjà payé, rassemblez l'offre, votre acceptation, l'avant-contrat, l'acte de vente et le décompte du notaire, qui font apparaître la somme versée.

Notre cabinet intervient en baux commerciaux et dans les litiges de vente immobilière, pour vérifier l'offre comme pour réclamer la restitution.

Vous êtes bailleur

Notifiez à votre locataire une offre au seul prix du local. Si une agence vous accompagne dans votre projet de vente, prévoyez dans le mandat le cas où le locataire achète lui-même, puisqu'il ne paiera pas de commission. L'accord du locataire sur un prix qui inclut les honoraires ne vous protège pas, puisqu'il pourra en demander la restitution.