Terrasse privative et infiltrations : la copropriété doit-elle vous indemniser ?

Votre plafond est taché, l'eau s'infiltre à chaque averse, et elle vient de la terrasse de l'appartement du dessus. Le syndic vous répond que cette terrasse est « privative » et que le règlement de copropriété en confie l'entretien à son occupant : ce ne serait donc pas l'affaire de la copropriété. Cette réponse ne tient pas : dans un arrêt du 17 septembre 2026 publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que le syndicat des copropriétaires reste responsable envers la victime, même lorsque le règlement met l'entretien de la terrasse à la charge du copropriétaire qui en a l'usage exclusif.

Ce qu'a jugé la Cour de cassation

Un commerçant louait un local situé au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété, sous une toiture-terrasse. Cette terrasse était une partie commune, mais réservée à l'usage exclusif du lot du premier étage. Le règlement de copropriété prévoyait que « l'entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif d'un ou plusieurs lots, sont à la charge des propriétaires de ceux-ci ».

Le commerçant s'est plaint d'infiltrations venant de la terrasse. L'assemblée générale a voté en 2015 la réfection complète de l'étanchéité, réalisée en 2017, puis le commerçant a assigné le syndicat des copropriétaires et son assureur pour être indemnisé. La cour d'appel de Lyon a rejeté sa demande : selon elle, la clause du règlement excluait la responsabilité du syndicat dès lors que le défaut d'entretien touchait une partie commune à jouissance exclusive.

La Cour de cassation a cassé cet arrêt sur un moyen qu'elle a relevé d'office, c'est-à-dire sans que le demandeur l'ait soulevé, ce qui montre l'importance qu'elle attache à la question. Sa règle est nette : « si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d'une partie commune une obligation d'entretien de celle-ci, elle ne peut avoir pour effet d'exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit, sans préjudice de ses actions récursoires ».

L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Grenoble, qui devra statuer sur l'indemnisation.

Pourquoi le règlement de copropriété ne suffit pas à écarter la responsabilité de la copropriété

Deux règles de la loi du 10 juillet 1965 expliquent cette solution.

La première est l'article 14. Il rend le syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire la collectivité des copropriétaires représentée par le syndic, responsable des dommages causés par les parties communes. Dans la version appliquée par la Cour, antérieure au 1^er juin 2020, le syndicat répondait de plein droit des dommages dus au vice de construction ou au défaut d'entretien des parties communes. « De plein droit » signifie que la victime n'a pas à prouver une faute du syndicat : il lui suffit d'établir que le dommage vient d'un vice ou d'un défaut d'entretien des parties communes.

La seconde est l'article 43. Il répute non écrites les clauses du règlement de copropriété contraires à une série d'articles de la loi, dont l'article 14. Une clause ne peut donc pas priver la victime de son action contre le syndicat.

La terrasse à jouissance exclusive reste en effet une partie commune : le copropriétaire du premier étage n'en a que l'usage. La clause du règlement n'est pas pour autant sans effet. Elle organise la répartition de la charge entre le syndicat et ce copropriétaire, mais elle n'est pas opposable à la victime.

Depuis le 1^er juin 2020, l'article 14 est rédigé plus largement encore : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » L'article 43 en vigueur vise toujours l'article 14. Le raisonnement de la Cour a donc toutes les raisons de valoir pour les sinistres régis par le texte actuel.

Vous subissez des infiltrations : comment agir

Vous pouvez agir que vous soyez copropriétaire ou non. L'article 14 protège aussi les tiers : locataire, commerçant, occupant. Dans l'affaire jugée, c'était d'ailleurs un locataire qui agissait. Les étapes utiles sont les suivantes :

• ▸Prévenir le syndic par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, photos à l'appui, en lui demandant de faire rechercher l'origine de la fuite et de faire réaliser les travaux nécessaires.
• ▸Déclarer le sinistre à votre assureur, qui pourra se rapprocher de celui de la copropriété.
• ▸Faire constater les désordres avant toute réparation : constat de commissaire de justice, rapport d'expertise amiable, et en cas de désaccord sur l'origine, expertise judiciaire demandée en référé.
• ▸Agir contre le syndicat et son assureur si la prise en charge est refusée. La victime dispose d'une action directe contre l'assureur de responsabilité de la copropriété (article L. 124-3 du code des assurances).

Si vous êtes copropriétaire et que l'assemblée générale refuse de voter les travaux d'étanchéité, vous pouvez, si vous avez voté contre ou étiez absent, contester cette décision dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.

Si les infiltrations viennent non pas de l'étanchéité elle-même, mais de l'usage que l'occupant fait de la terrasse (bacs à plantes, arrosage excessif, évacuations bouchées), une autre voie existe : la responsabilité pour trouble anormal de voisinage, désormais inscrite à l'article 1253 du code civil, qui permet d'agir directement contre l'occupant à l'origine du trouble.

Enfin, si vous êtes locataire, les relations avec votre propre bailleur restent régies par votre bail, notamment pour un bail commercial : la responsabilité de la copropriété s'y ajoute, elle ne s'y substitue pas.

Et le copropriétaire qui a la jouissance de la terrasse ?

L'arrêt ne le met pas hors de cause. Le syndicat qui a indemnisé la victime conserve ses « actions récursoires » : il peut se retourner contre le copropriétaire de la terrasse si le dommage résulte d'un manquement à l'obligation d'entretien que le règlement lui impose.

Tout dépend alors des termes exacts de la clause et de l'origine du désordre. Un défaut d'entretien courant, comme des évacuations jamais nettoyées ou une végétation qui abîme le revêtement, relève souvent de l'occupant. Un vice de l'étanchéité elle-même peut au contraire rester à la charge de la copropriété, surtout lorsque, comme dans l'affaire jugée, c'est l'assemblée générale qui a décidé de la réfection complète.

Pour les copropriétaires qui bénéficient d'une terrasse, la leçon est pratique : relire le règlement de copropriété, entretenir régulièrement la terrasse, conserver les factures, et vérifier que leur assurance couvre leur responsabilité civile. Pour les syndics, elle est tout aussi claire : la clause du règlement ne permet pas de refuser la prise en charge d'un sinistre. Elle sert, après coup, à répartir la charge définitive.