Votre syndic bénévole démissionne, ou le mandat du syndic professionnel expire sans avoir été renouvelé : la copropriété n'a plus personne pour la gérer. La loi permet alors de demander au président du tribunal judiciaire de désigner un administrateur provisoire. Mais à quelle date le juge vérifie-t-il qu'il n'y a plus de syndic ? Dans un arrêt du 9 juillet 2026 publié au Bulletin, la Cour de cassation répond : le jour où il statue, et non le jour où il a été saisi. Si une assemblée générale élit un syndic entre-temps, la désignation de l'administrateur provisoire tombe.
Ce qu'a jugé la Cour de cassation
Dans une résidence en copropriété, le syndic bénévole, lui-même copropriétaire, notifie sa démission à effet au 13 juillet 2023. Le jour même, un autre copropriétaire convoque une assemblée générale pour le 12 août, avec un seul point à l'ordre du jour : la désignation d'un syndic.
Sans attendre, une SCI copropriétaire saisit le 20 juillet le président du tribunal judiciaire d'une requête en désignation d'un administrateur provisoire, au motif que la copropriété est dépourvue de syndic. Le 12 août, l'assemblée générale réélit le syndic démissionnaire pour trois ans. Le juge, qui statue sur la requête le 15 septembre, désigne pourtant un administrateur provisoire, remplacé par un autre le 16 octobre.
Le syndic élu et le copropriétaire qui avait convoqué l'assemblée demandent la rétractation de l'ordonnance. La cour d'appel la rétracte. La SCI soutenait devant la Cour de cassation que l'absence de syndic devait s'apprécier à la date de sa requête, à laquelle la copropriété n'avait effectivement plus de syndic.
La Cour rejette le pourvoi et pose une règle de principe : « Lorsqu'il est saisi aux fins de désignation d'un administrateur provisoire, le président du tribunal judiciaire doit apprécier la condition tenant à l'absence de syndic au jour où il statue et non à la date de la requête. » Elle approuve la cour d'appel d'avoir retenu que « les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires s'imposaient tant que la nullité n'en était pas judiciairement prononcée ». Au jour de l'ordonnance, la copropriété avait un syndic : la désignation devait être rétractée. La SCI est en outre condamnée à verser 3 000 euros aux deux copropriétaires au titre de leurs frais de procédure.
Trois voies quand il n'y a plus de syndic
Une copropriété ne peut pas fonctionner sans syndic : personne n'exécute les décisions de l'assemblée, n'appelle les fonds ni ne poursuit le recouvrement des charges de copropriété impayées. Les textes organisent trois réponses.
Convoquer soi-même l'assemblée générale
Selon l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, « l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic ». C'est la voie la plus simple, et c'est celle qu'avait suivie le copropriétaire dans l'affaire jugée.
Le syndic judiciaire, si l'assemblée échoue
Si l'assemblée, dûment convoquée pour nommer un syndic, n'y parvient pas, le président du tribunal judiciaire désigne un syndic sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires, de membres du conseil syndical, du maire ou du président de l'intercommunalité compétente (article 46 du décret du 17 mars 1967). La Cour de cassation juge que, dans ce cas, c'est un syndic judiciaire qui doit être désigné, et non un administrateur provisoire (Cass. 3e civ., 20 févr. 2002, n° 00-14.276).
L'administrateur provisoire, dans les autres cas
Pour tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic (démission, mandat expiré, décès), l'article 47 du décret permet à tout intéressé de demander, par requête, la désignation d'un administrateur provisoire. Celui-ci est chargé de se faire remettre les références des comptes bancaires, les documents et les archives du syndicat, puis de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic. Ses fonctions « cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale ».
La loi elle-même place cette voie en second : l'article 17 prévoit la désignation de l'administrateur provisoire « à défaut d'une telle convocation » de l'assemblée par un copropriétaire.
Pourquoi la date de la décision compte
La requête est examinée sans débat contradictoire, et plusieurs semaines peuvent séparer son dépôt de la décision du juge. Pendant ce temps, la copropriété continue de vivre : une assemblée peut se tenir et élire un syndic. L'arrêt du 9 juillet 2026 oblige le juge à tenir compte de cette évolution.
La règle est cohérente avec la jurisprudence antérieure. La Cour de cassation avait déjà jugé qu'un administrateur provisoire « ne peut être désigné sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 que si aucun mandat de syndic n'est plus en cours », tout en admettant une requête déposée par anticipation, avant l'expiration du mandat, dès lors que ce mandat avait expiré au moment où l'administrateur prenait ses fonctions (Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, n° 17-28.611). Dans les deux sens, ce qui compte est la situation réelle de la copropriété au moment où le juge intervient.
L'arrêt rappelle aussi qu'un syndic élu reste en fonctions tant que l'assemblée qui l'a désigné n'est pas annulée. Le copropriétaire qui conteste cette élection ne peut pas contourner l'assemblée par une requête en administration provisoire : il doit agir en annulation de l'assemblée générale, dans les deux mois de la notification du procès-verbal s'il était opposant ou défaillant (article 42 de la loi de 1965).
Une requête qui peut coûter cher
Une requête maintenue alors qu'un syndic a été élu expose à la rétractation de l'ordonnance et à la condamnation aux frais de procédure de ceux qui la contestent : 3 000 euros dans l'affaire jugée. Avant que le juge ne statue, vérifiez si une assemblée a été convoquée ou s'est tenue.
Les bons réflexes
Si vous êtes copropriétaire et que la copropriété n'a plus de syndic :
- ▸commencez par convoquer une assemblée générale avec, à l'ordre du jour, la désignation d'un syndic, en joignant si possible plusieurs propositions de contrat ;
- ▸ne saisissez le juge que si cette assemblée ne peut pas se tenir ou n'aboutit pas, en choisissant le bon texte : syndic judiciaire si l'assemblée convoquée à cet effet a échoué, administrateur provisoire dans les autres cas ;
- ▸si une assemblée est convoquée pendant que votre requête est en cours, signalez-le au juge et attendez son résultat.
Si un administrateur provisoire a été désigné alors qu'un syndic venait d'être élu :
- ▸l'ordonnance doit vous être notifiée par l'administrateur dans le mois de son prononcé ;
- ▸vous pouvez en référer au président du tribunal judiciaire dans les quinze jours de cette notification (article 59 du décret de 1967) ; ce recours est réservé aux copropriétaires et au syndicat.
Enfin, si c'est l'élection du syndic que vous contestez, seule l'action en annulation de l'assemblée générale, engagée dans le délai, peut la remettre en cause.
En pratique, une copropriété sans syndic commence par convoquer elle-même une assemblée générale. Si le juge est saisi, il vérifie l'absence de syndic le jour où il statue : un syndic élu entre-temps, même contesté, fait obstacle à la désignation d'un administrateur provisoire tant que l'assemblée n'est pas annulée.
Questions fréquentes
Qui peut demander la désignation d'un administrateur provisoire ?
Tout intéressé, par exemple un copropriétaire, lorsque le syndicat est dépourvu de syndic (article 47 du décret du 17 mars 1967). La demande prend la forme d'une requête adressée au président du tribunal judiciaire, qui statue sans débat contradictoire. Depuis 2020, la loi invite d'abord tout copropriétaire à convoquer lui-même l'assemblée générale pour nommer un syndic (article 17 de la loi du 10 juillet 1965).
Quelle différence entre un administrateur provisoire et un syndic judiciaire ?
Le syndic judiciaire est désigné lorsque l'assemblée générale, dûment convoquée pour nommer un syndic, n'y est pas parvenue (article 46 du décret de 1967). L'administrateur provisoire couvre tous les autres cas où la copropriété est dépourvue de syndic, comme une démission ou un mandat expiré (article 47). Sa mission principale est de réunir les documents du syndicat et de convoquer l'assemblée pour élire un syndic.
Un syndic élu pendant la procédure fait-il échec à la demande ?
Oui. Le 9 juillet 2026, la Cour de cassation a jugé que l'absence de syndic s'apprécie au jour où le juge statue. Une assemblée générale ayant élu un syndic entre la requête et l'ordonnance, la désignation de l'administrateur provisoire a été rétractée, car les décisions de l'assemblée s'imposent tant que leur nullité n'est pas prononcée (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.290).
Comment contester la désignation d'un administrateur provisoire ?
L'ordonnance doit être notifiée à tous les copropriétaires dans le mois de son prononcé, par l'administrateur provisoire désigné. Chaque copropriétaire peut alors en référer au président du tribunal judiciaire dans les quinze jours de cette notification (article 59 du décret de 1967). Ce recours est réservé aux copropriétaires et au syndicat.
Quand prend fin la mission de l'administrateur provisoire ?
Ses fonctions cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale (article 47 du décret de 1967). Sa mission est précisément de convoquer cette assemblée : dès qu'un syndic est élu et accepte, la copropriété retrouve une gestion normale.
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