Bail commercial et retraite : faut-il prévenir chaque propriétaire des murs ?

Vous partez à la retraite et vous voulez céder votre bail commercial à un repreneur qui exercera une autre activité, mais les murs appartiennent à plusieurs propriétaires ? Votre projet doit être signifié à chacun d'eux. Dans un arrêt du 15 octobre 2026 publié au Bulletin, la Cour de cassation juge que le délai de deux mois dont disposent des bailleurs indivis pour réagir ne court contre eux que par la signification faite à chacun, sauf si l'un d'eux a reçu des autres un mandat spécial pour la recevoir. Un acte remis à un seul propriétaire, même présenté comme agissant pour les autres, ne suffit pas.

Ce qu'a jugé la Cour de cassation

L'affaire concerne une société de pressing, locataire de locaux commerciaux qui appartiennent en indivision à trois propriétaires, deux personnes et une société civile immobilière.

Le 22 juin 2021, la société locataire fait signifier par huissier de justice son intention de céder son bail à une autre société. Elle invoque l'article L. 145-51 du code de commerce, qui ouvre ce droit au locataire partant à la retraite. L'acte n'est remis qu'à l'une des propriétaires, désignée comme agissant « en son nom personnel et au nom de ses coindivisaires ». Les deux autres ne reçoivent rien.

Le 1^er avril 2022, plus de neuf mois après cet acte, les trois propriétaires assignent la locataire et la société cessionnaire. Ils demandent que la cession leur soit déclarée inopposable, que le bail soit résilié et que la locataire soit expulsée. La locataire et la cessionnaire leur opposent la prescription de leur action.

Le 19 décembre 2024, la cour d'appel de Paris déclare ces demandes irrecevables comme prescrites. Elle relève l'absence de mandat, mais retient que la locataire a pu légitimement croire que la propriétaire qui avait reçu l'acte représentait les deux autres. Selon elle, la signification avait donc fait courir le délai de deux mois.

La Cour de cassation casse cet arrêt en toutes ses dispositions, au visa de l'article 815-3 du code civil, qui régit la gestion des biens indivis, et de l'article L. 145-51 du code de commerce. Elle énonce que « le délai de deux mois imparti au bailleur pour s'opposer à la cession déspécialisation prévue par l'article L. 145-51 du code de commerce ne peut, lorsque le bail commercial a été consenti par des propriétaires indivis, courir à l'égard des indivisaires bailleurs que par la signification à chacun d'entre eux du projet de cession, sauf mandat spécial donné par les indivisaires à l'un d'entre eux pour recevoir cette signification ».

La locataire connaissait les trois propriétaires et n'avait signifié son intention qu'à l'une d'elles, sans mandat des autres. La cour d'appel n'avait donc pas tiré les conséquences de ses propres constatations. L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Paris autrement composée.

Céder son bail en partant à la retraite

En principe, le locataire commercial n'exerce que l'activité prévue par son bail, et il lui faut l'accord du bailleur ou une procédure de déspécialisation pour en changer. Beaucoup de baux limitent aussi la cession du bail sans le fonds de commerce.

L'article L. 145-51 du code de commerce ouvre une voie propre au locataire qui part à la retraite. Il lui permet de céder son bail à un repreneur qui exercera une autre activité, sans avoir à obtenir l'accord exprès du bailleur. Le texte vise le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, ou qui a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité du régime des artisans, industriels et commerçants.

La procédure suit quelques étapes simples.

• ▸Le locataire signifie son intention de céder son bail au propriétaire et aux créanciers inscrits sur son fonds de commerce, en précisant la nature des activités envisagées et le prix proposé.
• ▸Le bailleur dispose de deux mois pour racheter le bail en priorité, aux conditions indiquées dans l'acte.
• ▸S'il n'use pas de cette priorité, son accord est réputé acquis, à moins qu'il n'ait saisi le tribunal judiciaire dans le même délai.
• ▸La nouvelle activité doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble.

Le bail ne peut pas priver le locataire de ce droit, puisque l'article L. 145-15 du code de commerce répute non écrites les clauses qui font échec aux articles L. 145-47 à L. 145-54.

Tout repose sur ce délai de deux mois. C'est lui que l'arrêt du 15 octobre 2026 refuse de faire courir contre des propriétaires qui n'ont rien reçu.

Signifier à chaque propriétaire indivis

Les murs d'un commerce appartiennent souvent à plusieurs personnes, héritiers, membres d'une même famille ou société civile immobilière associée à des particuliers, qui forment une indivision.

L'article 815-3 du code civil organise leurs pouvoirs. Une majorité des deux tiers des droits suffit pour les actes d'administration, mais pas pour conclure ou renouveler un bail commercial. Et l'indivisaire qui gère seul le bien, au su des autres et sans opposition de leur part, n'est censé avoir reçu qu'un mandat tacite limité aux actes d'administration.

De ce texte et de l'article L. 145-51, la Cour de cassation tire une règle simple. Le projet de cession doit être signifié à chacun des propriétaires indivis. À défaut, le délai de deux mois ne court pas contre eux. La seule exception est le mandat spécial que les indivisaires ont donné à l'un d'eux pour recevoir cette signification.

L'habitude de traiter avec un seul propriétaire ne suffit donc pas. La croyance de la locataire, qui connaissait les trois propriétaires, n'a pas sauvé la signification.

Le code de commerce sait pourtant prévoir une règle inverse. Pour la demande de renouvellement du bail, l'article L. 145-10 prévoit que, s'il y a plusieurs propriétaires, « la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous ». L'article L. 145-51 ne contient aucune disposition de ce genre.

Locataire ou bailleur : que faire ?

Vous êtes locataire et vous partez à la retraite

Avant toute signification, identifiez avec certitude tous les propriétaires des murs. Le bail, les quittances ou le nom du gestionnaire ne suffisent pas toujours, car les propriétaires changent au fil des successions et des ventes. Une demande de renseignements au service de la publicité foncière permet de le vérifier.

Faites ensuite signifier le projet de cession par commissaire de justice à chacun d'eux, ainsi qu'aux créanciers inscrits sur votre fonds. Si l'un des propriétaires affirme représenter les autres, demandez-lui le mandat spécial qui l'autorise à recevoir l'acte. Sans ce document, signifiez à tous.

Comptez enfin le délai avec prudence. Lorsque les significations ne sont pas faites le même jour, l'arrêt ne dit pas si le délai court depuis chacune d'elles ou depuis la dernière. Le plus sûr est de ne tenir l'accord des bailleurs pour acquis que deux mois après la dernière signification. Notre page sur les baux commerciaux présente notre accompagnement.

Vous êtes propriétaire indivis des murs

Si vous recevez la signification, vous avez deux mois pour vous décider. Vous pouvez racheter le bail aux conditions indiquées, ou saisir le tribunal judiciaire si la nouvelle activité vous paraît incompatible avec la destination, les caractères ou la situation de l'immeuble. Une lettre de refus ne suffit pas, puisque seule la saisine du tribunal dans le délai empêche que votre accord soit réputé acquis. Un commandement visant la clause résolutoire ne vaut pas davantage refus de la cession (Cass. 3e civ., 5 mars 2008, n° 07-13.985).

Si un autre propriétaire a reçu seul l'acte, le délai n'a pas couru contre vous. N'attendez pas pour autant, et décidez de la suite avec vos coïndivisaires. Dans l'affaire jugée, les propriétaires demandaient l'inopposabilité de la cession, la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. La cour de renvoi dira si ces demandes sont fondées.

Si vous préférez qu'un seul d'entre vous reçoive les actes du locataire, donnez-lui un mandat spécial écrit qui vise expressément cette signification, et faites-le connaître au locataire.

Pensez enfin au loyer. La cession maintient le loyer jusqu'à la fin du bail, malgré le changement d'activité, mais le bailleur pourra invoquer ce changement au renouvellement pour demander le déplafonnement, si les conditions en sont réunies, même sans avoir réagi dans les deux mois (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-25.849).