Bail commercial : une augmentation annuelle fixe du loyer est-elle légale ?

Votre bail commercial prévoit que le loyer augmentera chaque année d'un pourcentage fixe, sans plafond et sans date de fin ? Cette clause ne tient pas. Dans un arrêt du 3 septembre 2026 publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé qu'une hausse forfaitaire et périodique du loyer, sans limite de plafond ou de durée, ne fixe pas le prix du bail : elle organise une révision automatique à la seule hausse, contraire aux règles d'ordre public du statut des baux commerciaux. Elle est donc réputée non écrite. L'affaire portait sur une chambre d'Ehpad louée par des particuliers à l'exploitant : la solution intéresse autant les locataires exploitants que les propriétaires investisseurs en résidence gérée.

Ce qu'a jugé la Cour de cassation

Un couple de particuliers avait donné à bail commercial une chambre située dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) à la société qui exploitait cet établissement. Selon la clause de loyer, celui-ci devait être, au terme de la deuxième année du bail, « révisé annuellement au 1^er janvier suivant, avec une garantie d'un taux d'augmentation net de 1,5 % par an ».

La société exploitante a demandé en justice que cette clause soit réputée non écrite et que les loyers versés en trop sur les cinq dernières années lui soient restitués. La cour d'appel de Lyon l'a déboutée le 13 mars 2025. Pour elle, la clause ne dépendait d'aucun indice : elle garantissait au bailleur une augmentation fixe de 1,5 % par an, de sorte que le prix était déterminé dès la signature pour toute la durée du bail. Il s'agissait, selon elle, d'une clause d'augmentation forfaitaire licite.

La Cour de cassation a cassé cet arrêt. Elle juge que la clause, en ce qu'elle stipule que le loyer augmentera « périodiquement, automatiquement et forfaitairement, et ce sans prévoir de limite de plafond ou de durée », « ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse, pouvant excéder la variation des indices ». Elle en tire la conséquence : « Une telle clause a ainsi pour effet de faire échec aux règles d'ordre public de la révision du loyer, et doit être réputée non écrite. »

L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée.

Pourquoi cette clause est réputée non écrite

La Cour part d'une distinction simple. Le loyer de départ est libre : « la détermination du loyer originaire du bail commercial relève de la liberté contractuelle des parties ». En revanche, l'évolution du loyer en cours de bail obéit à des règles impératives, et « doit être réputée non écrite toute clause qui fait échec au jeu de la révision légale du loyer ».

Ces règles figurent aux articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce :

• ▸l'article L. 145-37 permet à chacune des parties de demander la révision du loyer, dans les conditions des deux articles suivants ;
• ▸l'article L. 145-38 n'ouvre cette demande que trois ans au moins après l'entrée en jouissance, puis tous les trois ans ; sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, la hausse ou la baisse ne peut alors excéder la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ;
• ▸l'article L. 145-39 permet de demander une révision chaque fois que le jeu d'une clause d'échelle mobile fait varier le loyer de plus d'un quart.

L'article L. 145-15 répute non écrites, « quelle qu'en soit la forme », les clauses qui ont pour effet de faire échec à ces dispositions.

Une augmentation de 1,5 % par an, acquise quoi qu'il arrive, contourne ce dispositif. Elle joue chaque année, sans attendre trois ans. Elle ne suit aucun indice et peut donc dépasser la variation de l'ILC. Elle ne peut jamais jouer à la baisse. Et elle n'a pas de fin, car, comme le relève la Cour, un bail commercial « ne prend pas automatiquement fin à son terme conventionnel » : sans plafond ni durée, la hausse continuerait aussi longtemps que le bail.

La solution prolonge une jurisprudence connue. La Cour rappelle avoir déjà jugé qu'une clause d'indexation ne jouant qu'à la hausse fait échec à l'article L. 145-39 et doit être réputée non écrite (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-11.169). La clause d'augmentation forfaitaire, que la cour d'appel de Lyon analysait comme une simple modalité de fixation du prix, connaît désormais le même sort.

Paliers, indexation ou hausse forfaitaire : les distinguer

Toutes les clauses qui font évoluer le loyer ne sont pas condamnées. L'arrêt aide à faire le tri.

Le loyer progressif par paliers reste licite

La Cour le confirme : constitue un mode de détermination du loyer originaire le bail à loyer progressif par paliers « dans lequel les parties prévoient, dès la signature du bail, des niveaux de loyer applicables à des dates fixées jusqu'à un plafond déterminé par avance ». Un tel loyer ne fait pas obstacle à la révision légale. Exemple : 10 000 euros la première année, 11 000 euros la deuxième, 12 000 euros à compter de la troisième. Les montants, les dates et le dernier palier sont connus dès le départ.

La clause d'échelle mobile, à condition d'être réciproque

L'indexation annuelle du loyer sur un indice en relation avec l'activité, le plus souvent l'ILC ou l'ILAT (article L. 112-2 du code monétaire et financier), reste permise. Mais elle doit pouvoir jouer à la hausse comme à la baisse : une indexation à sens unique est réputée non écrite.

La hausse forfaitaire sans plafond ni durée est réputée non écrite

« Augmentation annuelle garantie », « majoration forfaitaire de 2 % chaque année », « progression automatique du loyer » : dès lors que la hausse est périodique, automatique et sans limite de plafond ou de durée, elle tombe sous le coup de l'arrêt du 3 septembre 2026.

Reste une zone grise : une progression en pourcentage limitée à quelques années et plafonnée. Le critère retenu par la Cour, l'absence de plafond et de durée, laisse penser qu'elle pourrait être rapprochée des paliers, mais la Cour ne s'est pas prononcée sur ce cas. La prudence commande d'écrire les loyers successifs en euros, date par date.

Locataires et bailleurs : ce que cela change

Vous êtes locataire

Relisez la clause de loyer de votre bail : les formules « taux d'augmentation garanti », « majoration annuelle » ou « progression automatique » doivent vous alerter.

Le temps joue moins contre vous qu'on pourrait le croire. La Cour de cassation juge que « l'action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n'est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 19 nov. 2020, n° 19-20.405) : la prescription de deux ans propre aux baux commerciaux ne vous est pas opposable sur ce point.

La restitution des sommes trop versées obéit à une autre règle. Pour une clause d'indexation réputée non écrite, la Cour a jugé que le locataire « peut agir en paiement des sommes indûment versées dans les cinq ans précédant sa demande en justice », la restitution se calculant sur le loyer qui aurait été dû sans la clause (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.643). L'application de cette règle à la clause de hausse forfaitaire paraît logique, mais elle n'a pas encore été jugée. Si elle se confirme, chaque année d'attente est une année de trop-versé perdue.

Avant toute démarche auprès du bailleur, faites chiffrer l'écart entre le loyer payé et celui qui aurait été dû. Notre page consacrée aux baux commerciaux présente l'accompagnement possible, de l'analyse du bail à la procédure.

Vous êtes bailleur investisseur

Les propriétaires de chambres d'Ehpad, de logements en résidence services ou en résidence de tourisme loués à un exploitant sont directement concernés. Si votre bail contient une hausse forfaitaire sans plafond ni durée, l'exploitant peut obtenir qu'elle soit réputée non écrite. Le loyer exigible peut alors redescendre au niveau qui aurait été dû sans cette hausse, et une demande de remboursement n'est pas à exclure.

Pour organiser une progression du loyer, deux outils restent ouverts : des paliers chiffrés, fixés dès la signature à des dates précises et jusqu'à un dernier palier ; ou une clause d'indexation réciproque sur l'ILC ou l'ILAT. Avant d'acheter un lot en résidence gérée, faites aussi relire le bail en cours : le rendement annoncé peut reposer sur ce type de clause. C'est une vérification à intégrer à tout projet de vente immobilière.