Votre règlement de copropriété prévoit qu'un notaire assiste à certaines assemblées générales et en dresse le procès-verbal, et l'assemblée s'est tenue sans lui ? Cette clause ne produit aucun effet. Dans un arrêt du 17 septembre 2026 publié au Bulletin, la Cour de cassation juge que seule l'assemblée générale peut désigner un secrétaire de séance autre que le syndic. Un règlement de copropriété ne peut donc pas imposer qu'un procès-verbal soit dressé par une autre personne, un notaire par exemple : la clause est réputée non écrite.
Ce qu'a jugé la Cour de cassation
L'affaire concerne un immeuble en copropriété à Lyon. Le 12 juin 2019, l'assemblée générale autorise la cession d'une partie d'un couloir commun qui dessert des caves, la création sur cet espace de nouveaux lots rattachés à ceux d'un couple de copropriétaires, et le changement d'affectation de trois caves.
Une société civile immobilière, propriétaire d'autres lots, demande l'annulation de toute l'assemblée et, à défaut, des trois résolutions concernées.
Le règlement de copropriété contenait une clause ancienne selon laquelle « toutes les assemblées qui auront à traiter des cas de modification du règlement de copropriété auront lieu avec l'assistance d'un notaire qui dressera un procès-verbal de la réunion ». Le syndicat des copropriétaires demande au juge, par une demande reconventionnelle, de déclarer cette clause non écrite.
La cour d'appel de Lyon lui donne raison le 4 février 2025. La société se pourvoit en cassation : selon elle, rien n'interdit à un règlement de prévoir qu'un notaire dresse le procès-verbal de certaines assemblées à la place du syndic.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle rappelle que le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale. Elle en déduit que, « si la loi n'exclut pas que le secrétaire de séance soit assisté d'un tiers pour la rédaction du procès-verbal, seule une décision de l'assemblée générale peut désigner un secrétaire de séance autre que le syndic, de sorte qu'un règlement de copropriété ne peut imposer que certains procès-verbaux d'assemblées générales seront dressés par une personne autre que le syndic ou le secrétaire de séance ».
Les autres moyens du pourvoi ont été rejetés sans motivation particulière. L'arrêt ne dit donc rien des autres irrégularités que la société reprochait à l'assemblée.
Qui rédige le procès-verbal d'une assemblée générale ?
Le décret du 17 mars 1967, qui complète la loi sur la copropriété, organise la tenue de l'assemblée. Au début de chaque réunion, l'assemblée désigne son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. Pour le secrétariat, l'article 15 du décret tient en une phrase : « Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale. »
Le secrétaire de séance tient la plume. Le procès-verbal qu'il rédige est signé, à la fin de la séance ou dans les huit jours, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs (article 17 du décret). Il indique, pour chaque question, le résultat du vote, les noms et les voix des copropriétaires qui se sont opposés ou abstenus, et les réserves des opposants sur la régularité des décisions. Il est ensuite inscrit sur le registre des procès-verbaux de la copropriété.
L'arrêt du 17 septembre 2026 tire de ces textes deux règles.
- ▸Le secrétaire de séance peut se faire assister d'un tiers pour rédiger le procès-verbal. Rien n'interdit au syndic de se faire aider, par un notaire ou par un autre professionnel, lors d'une assemblée délicate.
- ▸Seule l'assemblée générale peut désigner un autre secrétaire que le syndic. Ce choix appartient aux copropriétaires réunis, pas au règlement de copropriété rédigé des années plus tôt.
Autrement dit, le tiers qui assiste le secrétaire ne le remplace pas. Le procès-verbal reste celui du bureau de l'assemblée.
Une clause du règlement réputée non écrite
La loi du 10 juillet 1965 protège les règles d'organisation de la copropriété contre les clauses qui les écartent. Son article 43 répute non écrites les clauses contraires à la plupart de ses dispositions « et celles du décret prises pour leur application ». Une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé : elle ne produit aucun effet.
Le plus souvent, cette sanction frappe des clauses de répartition des charges de copropriété. L'arrêt du 17 septembre 2026 l'applique à une tout autre matière : la tenue de l'assemblée et la rédaction de son procès-verbal. En imposant un notaire comme rédacteur, le règlement retirait à l'assemblée le choix de son secrétaire, que le décret lui réserve.
La Cour de cassation a appliqué l'article 43 dans sa rédaction antérieure au 1er juin 2020, l'assemblée litigieuse datant de 2019. La rédaction actuelle vise elle aussi les dispositions du décret prises pour l'application de la loi : la solution vaut donc pour les assemblées d'aujourd'hui.
Pourquoi de telles clauses figurent-elles dans d'anciens règlements ? Parce qu'une modification du règlement de copropriété doit être publiée au fichier immobilier pour être opposable aux futurs acquéreurs des lots (loi de 1965, article 13), et que tout acte soumis à cette publicité doit être dressé en la forme authentique (décret du 4 janvier 1955, article 4). Le notaire reste donc indispensable pour publier un modificatif. Mais il intervient après l'assemblée, pour établir l'acte, et non à la place du secrétaire de séance pour dresser le procès-verbal.
Deux mois pour contester
Un copropriétaire opposant ou défaillant n'a que deux mois, à compter de la notification du procès-verbal, pour contester une décision d'assemblée générale. Ce délai court même si la décision lui paraît gravement irrégulière.
Copropriétaire ou syndic : que faire ?
Vous êtes copropriétaire et vous voulez contester l'assemblée
L'absence du notaire prévu par le règlement ne suffit plus à fonder une demande d'annulation, puisque la clause qui l'imposait est privée d'effet. Il faut chercher ailleurs : convocation incomplète ou tardive, majorité mal appliquée, décompte des voix erroné, procès-verbal qui ne mentionne pas les opposants. Une action fondée sur un moyen inopérant fait perdre du temps et de l'argent, et le délai, lui, continue de courir.
Ce délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (loi de 1965, article 42). Notre fiche sur l'annulation d'une assemblée générale détaille les conditions de l'action et les irrégularités qui peuvent réellement entraîner la nullité.
Vous êtes syndic ou membre du conseil syndical
Une assemblée appelée à modifier le règlement de copropriété peut se tenir sans notaire. Le syndic assure le secrétariat, sauf si l'assemblée désigne une autre personne. Il peut se faire assister d'un notaire quand l'opération est complexe, par exemple lorsqu'elle crée de nouveaux lots ou cède des parties communes. Le procès-verbal reste alors signé par le président, le secrétaire et les scrutateurs.
Si le règlement contient une clause de ce type, le syndicat peut demander au juge de la déclarer non écrite, comme il l'a fait ici, par une demande reconventionnelle dans le procès engagé par un copropriétaire. La clause écartée, l'assemblée garde la maîtrise de son secrétariat.
Le syndic dresse le procès-verbal de l'assemblée générale, sauf si l'assemblée elle-même désigne un autre secrétaire. Il peut se faire aider, mais le règlement de copropriété ne peut pas imposer qu'un notaire tienne la plume à sa place.
Questions fréquentes
Notre assemblée générale s'est tenue sans le notaire exigé par le règlement de copropriété. Est-elle nulle ?
Pas pour cette raison. Dans un arrêt du 17 septembre 2026 (Cass. 3e civ., n° 25-13.544), la Cour de cassation a jugé qu'un règlement de copropriété ne peut pas imposer qu'un procès-verbal d'assemblée soit dressé par un notaire : une telle clause est réputée non écrite. Privée d'effet, elle ne peut pas fonder à elle seule une annulation. L'assemblée reste contestable pour d'autres irrégularités, dans le délai de deux mois.
Qui rédige le procès-verbal de l'assemblée générale de copropriété ?
Le syndic, qui assure le secrétariat de la séance, sauf si l'assemblée générale en décide autrement (décret du 17 mars 1967, article 15). Le procès-verbal est signé, à la fin de la séance ou dans les huit jours, par le président, le secrétaire et le ou les scrutateurs. Il indique le résultat de chaque vote ainsi que les noms et les voix des copropriétaires opposants ou abstentionnistes.
Le syndic peut-il se faire assister par un notaire pendant l'assemblée ?
Oui. La Cour de cassation précise que la loi n'exclut pas que le secrétaire de séance soit assisté d'un tiers pour la rédaction du procès-verbal. Le syndic peut donc faire appel à un notaire, par exemple pour une assemblée qui crée des lots ou cède des parties communes. Mais ce tiers ne devient pas secrétaire de séance : seule l'assemblée peut désigner un autre secrétaire que le syndic.
Pourquoi un notaire intervient-il quand on modifie le règlement de copropriété ?
Pour la publicité foncière. Une modification du règlement n'est opposable aux futurs acquéreurs des lots qu'après sa publication au fichier immobilier (loi du 10 juillet 1965, article 13), et un acte publié doit être établi en la forme authentique. Le notaire établit donc l'acte modificatif après l'assemblée, à partir de la décision votée. Ce rôle ne fait pas de lui le rédacteur du procès-verbal de la séance.
Combien de temps a-t-on pour contester une assemblée générale ?
Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance (loi du 10 juillet 1965, article 42). Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir, et le syndic doit notifier le procès-verbal dans le mois qui suit l'assemblée. Il faut donc réunir vite la convocation, ses annexes et le procès-verbal pour repérer les irrégularités sérieuses.
Une assemblée générale vous paraît irrégulière ?
Notre cabinet analyse la convocation, le procès-verbal et votre règlement de copropriété, distingue les irrégularités qui peuvent réellement fonder une annulation de celles qui ne mènent nulle part, et agit dans le délai de deux mois. Nous assistons aussi les syndicats de copropriétaires face à une contestation. N'hésitez pas à nous contacter pour un premier échange.