Vous avez visité une maison ou un appartement avec une agence immobilière, puis vous avez traité directement avec le vendeur ? Dans un arrêt du 7 mai 2026 publié au Bulletin, la Cour de cassation rappelle que l'acquéreur n'est pas partie au mandat confié à l'agence par le vendeur. Il doit pourtant réparer la perte de la commission lorsqu'il a évincé l'agent par des manœuvres frauduleuses. Négocier en direct n'est donc pas fautif en soi. C'est le comportement d'ensemble de l'acquéreur qui compte.
Ce qu'a jugé la Cour de cassation
Le 5 avril 2018, une agence immobilière fait visiter une villa à un couple. Elle détient des vendeurs un mandat de vente non exclusif. Le prix demandé est de 2 990 000 euros, et le mandat prévoit une commission de 6 % du prix de vente, à la charge de l'acquéreur.
Cinq semaines plus tard, le couple signe une promesse de vente directement avec les vendeurs, à l'insu de l'agence. La vente est conclue le 29 août 2018, au prix de 2 500 000 euros, sans aucune rémunération pour l'agent immobilier. Celui-ci assigne alors les acquéreurs en indemnisation.
Le 25 octobre 2023, la cour d'appel d'Aix-en-Provence les condamne à lui verser des dommages et intérêts. Devant la Cour de cassation, les acquéreurs soutiennent qu'ils ont seulement défendu leurs propres intérêts en adressant une nouvelle offre aux vendeurs, fût-ce pour payer moins cher.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle approuve la cour d'appel d'avoir énoncé que, « si l'acquéreur n'est pas partie au contrat de mandat, il est susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle à l'égard de l'agent immobilier, lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission et que tel est le cas lorsque l'absence de droit à rémunération de l'agent immobilier procède de manoeuvres frauduleuses ».
Acheter en direct n'est pas fautif en soi
L'acquéreur est un tiers au mandat
L'agent immobilier tient son droit à rémunération du mandat que lui a confié le vendeur. Selon l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, aucune somme ne lui est due avant que l'opération ait été « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ». L'article 73 du décret du 20 juillet 1972 précise qu'il perçoit sa rémunération « une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire ».
Lorsque la vente se conclut sans lui, l'agent ne peut donc pas réclamer sa commission à l'acquéreur comme s'il en était le débiteur. Il ne peut agir contre lui que sur le terrain de la responsabilité délictuelle, en prouvant une faute.
Une règle posée en 2008
La solution n'est pas nouvelle. Le 9 mai 2008, l'assemblée plénière de la Cour de cassation a jugé que, « même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ». Les acquéreurs s'étaient présentés à l'agence sous une fausse identité.
L'arrêt du 7 mai 2026 reprend cette formule. Il la rattache en outre aux articles 1200 et 1240 du code civil. Le premier dispose que « les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat ». La Cour en déduit que « le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle ».
Défendre ses intérêts ne suffit pas
Les acquéreurs s'appuyaient sur une idée déjà admise. Dans une affaire jugée en 2017, des acquéreurs avaient visité une maison avec une agence et fait une offre par son intermédiaire, puis traité directement avec les vendeurs. La cour d'appel avait estimé que, « le seul fait d'agir dans le sens exclusif de ses propres intérêts ne suffisant pas à caractériser une faute ou une fraude aux droits d'un tiers, rien n'interdisait aux acquéreurs d'entrer directement en contact avec les mandants pour leur proposer une nouvelle offre, serait-ce dans le but de payer un prix moindre, notamment du fait de l'absence de commission d'agence ». La Cour de cassation avait rejeté le pourvoi de l'agence (Cass. 1re civ., 6 déc. 2017, n° 16-15.249).
L'arrêt du 7 mai 2026 ne revient pas sur cette idée. Il exige davantage qu'une simple prise de contact avec le vendeur, en l'occurrence des manœuvres frauduleuses.
Les indices de la fraude
La Cour de cassation approuve la cour d'appel d'avoir relevé un ensemble d'éléments.
- ▸Les acquéreurs savaient que l'agent qui leur avait fait visiter le bien avait droit à une rémunération.
- ▸La promesse de vente a été signée à l'insu de l'agent, seulement cinq semaines après la visite.
- ▸Cette promesse contenait une clause par laquelle l'acquéreur s'engageait « à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu'il aurait contactées pour la présentation de ce bien ».
- ▸L'acte authentique de vente n'évoquait pas l'entremise de l'agent et ne reproduisait pas cette clause.
Selon la Cour, la cour d'appel a pu en déduire que, « le comportement d'ensemble des acquéreurs, éclairé par les termes mêmes de la clause stipulée à la promesse de vente, traduisant une volonté d'agir en fraude aux droits de l'agent immobilier », ils avaient engagé leur responsabilité délictuelle.
La Cour raisonne sur le comportement d'ensemble des acquéreurs. C'est la réunion de ces éléments, plus qu'aucun d'eux pris isolément, qui révèle la fraude. Le préjudice réparé correspond à la commission perdue. Selon le pourvoi, la cour d'appel avait alloué à l'agent 150 000 euros, soit 6 % du prix réellement payé.
La clause qui écarte les agences peut se retourner contre l'acquéreur
À notre sens, une clause par laquelle l'acquéreur s'engage envers le vendeur à faire son affaire des réclamations des agences ne le protège pas face à l'agent, qui n'est pas partie à la promesse. Dans l'affaire jugée, elle a au contraire servi à éclairer l'intention des acquéreurs et à caractériser la fraude.
Les bons réflexes
Si vous êtes acquéreur, quelques précautions limitent le risque.
- ▸Gardez en mémoire qu'une agence qui vous a fait visiter le bien peut avoir droit à une commission, et relisez le bon de visite ou tout document signé avec elle.
- ▸Si vous souhaitez traiter directement avec le vendeur, évitez toute manœuvre destinée à tenir l'agence à l'écart. Le juge appréciera votre comportement dans son ensemble.
- ▸Ne comptez pas sur une clause de la promesse destinée à écarter les agences. Elle peut servir de preuve contre vous.
- ▸Si une agence vous réclame sa commission après une vente conclue sans elle, vérifiez qu'elle détenait un mandat écrit du vendeur à la date de la visite, puis examinez les faits qu'elle vous reproche.
Si vous êtes vendeur, votre situation dépend d'abord du mandat que vous avez signé.
- ▸L'article 78 du décret du 20 juillet 1972 admet une clause pénale ou une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant « même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire ».
- ▸Une telle clause ne s'applique que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire vous a été remis. Elle doit figurer en caractères très apparents et ne peut dépasser le montant des honoraires prévus.
Ces questions relèvent de la vente immobilière. Un examen du mandat, du bon de visite et de la chronologie de la vente permet d'apprécier sérieusement une réclamation, avant toute discussion avec l'agence.
En pratique, l'acquéreur qui a visité un bien avec une agence peut l'acheter directement au vendeur. Il doit en revanche réparer la perte de la commission lorsque son comportement d'ensemble révèle une volonté de frauder les droits de l'agent.
Questions fréquentes
Ai-je le droit d'acheter directement au vendeur après une visite avec une agence ?
Rien ne l'interdit en soi. L'acquéreur n'est pas partie au mandat que le vendeur a confié à l'agence. Il engage en revanche sa responsabilité délictuelle s'il fait perdre sa commission à l'agent par des manœuvres frauduleuses (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-10.637). Le juge apprécie alors l'ensemble de son comportement, comme sa connaissance du droit à rémunération de l'agent, la rapidité de la vente ou une clause destinée à écarter les agences.
Négocier un prix plus bas parce qu'il n'y a plus de commission, est-ce une fraude ?
Pas à lui seul. En 2017, la Cour de cassation a approuvé une cour d'appel qui avait jugé que le fait d'agir dans son propre intérêt, même pour payer un prix moindre faute de commission d'agence, ne suffisait pas à caractériser une faute (Cass. 1re civ., 6 déc. 2017, n° 16-15.249). L'arrêt du 7 mai 2026 exige des manœuvres frauduleuses, que les juges ont déduites d'un ensemble d'indices.
Combien l'agence peut-elle me réclamer ?
Des dommages et intérêts, et non la commission elle-même, puisque la vente a été conclue sans l'agent. Le préjudice réparé est la perte de la commission que l'agent aurait perçue. Dans l'affaire jugée le 7 mai 2026, la cour d'appel avait alloué, selon le pourvoi, 150 000 euros, soit 6 % du prix de vente réel de 2 500 000 euros.
L'agence peut-elle agir si elle n'avait pas de mandat écrit ?
En principe, non. L'agent immobilier ne peut négocier sans détenir un mandat écrit préalablement délivré par l'une des parties (article 72 du décret du 20 juillet 1972). La Cour de cassation en déduit que son droit à rémunération comme à indemnisation est subordonné à ce mandat (Cass. 1re civ., 31 janv. 2018, n° 17-10.340). Vérifiez donc que l'agence détenait un mandat du vendeur à la date de la visite.
Le vendeur qui traite en direct risque-t-il aussi quelque chose ?
Cela dépend de son mandat. Le vendeur est lié à l'agence par ce contrat, qui peut prévoir une clause pénale ou des honoraires dus même si la vente est conclue sans l'intermédiaire. Une telle clause ne s'applique que si elle est stipulée expressément, en caractères très apparents, dans un mandat dont le vendeur a reçu un exemplaire, et elle ne peut dépasser les honoraires prévus (article 78 du décret du 20 juillet 1972).
Une agence vous réclame sa commission ?
Notre cabinet examine le mandat, le bon de visite et le déroulement de la vente pour apprécier si la demande de l'agence est fondée, puis vous assiste dans la discussion amiable ou devant le tribunal. Nous conseillons aussi le vendeur lié par un mandat. N'hésitez pas à nous contacter pour un premier échange.