Locations Airbnb en copropriété
Ce que les copropriétaires doivent savoir en 2026
La multiplication des locations meublées de tourisme de type Airbnb dans les immeubles en copropriété est devenue l'un des contentieux les plus fréquents du droit immobilier. Le législateur et la jurisprudence ont profondément renouvelé le cadre juridique applicable au cours des deux dernières années.
I. La loi Le Meur : un assouplissement des conditions d'interdiction
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale modifie directement la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Son apport majeur réside dans l'introduction d'un nouvel article 26 d), qui permet désormais à l'assemblée générale des copropriétaires d'interdire la location de meublés de tourisme par un vote à la majorité des deux tiers des tantièmes, là où l'unanimité était auparavant requise.
Ce vote est toutefois subordonné à trois conditions cumulatives :
- ▸les lots concernés ne doivent pas constituer la résidence principale du copropriétaire ;
- ▸les lots doivent être à usage d'habitation ;
- ▸le règlement de copropriété doit déjà comporter une clause d'habitation bourgeoise ou d'interdiction d'activité commerciale.
Par ailleurs, le nouvel article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose au copropriétaire d'informer le syndic de toute mise en location touristique de son lot.
La loi renforce également l'arsenal répressif : l'amende civile pour changement d'usage non autorisé est portée à 100 000 € par local (article L. 651-2 du Code de la construction et de l'habitation).
QPC en cours
Il convient néanmoins de relever qu'une question prioritaire de constitutionnalité (QPC), transmise au Conseil constitutionnel le 18 décembre 2025, vise le dispositif de l'article 26 d). La décision est attendue au premier trimestre 2026 et pourrait en modifier substantiellement la portée.
II. L'apport de la jurisprudence : la distinction entre clause d'habitation bourgeoise simple et exclusive
La Cour de cassation, par un arrêt du 25 janvier 2024 (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.455), a opéré un revirement de jurisprudence en jugeant que la location de type Airbnb ne revêt pas, par nature, un caractère commercial incompatible avec un immeuble à usage d'habitation.
Il en résulte une distinction pratique essentielle :
- ▸dans un immeuble soumis à une clause d'habitation bourgeoise simple (interdisant uniquement l'exercice d'une activité commerciale), la location Airbnb classique ne contrevient pas, en principe, au règlement de copropriété ;
- ▸seule une clause d'habitation bourgeoise exclusive (imposant un usage exclusif d'habitation) permet une interdiction directe, indépendamment de la qualification civile ou commerciale de l'activité.
L'analyse du règlement de copropriété et la vérification de la destination de l'immeuble constitue un préalable indispensable à toute procédure visant à interdire la location Airbnb dans une copropriété.
III. Les fondements d'action à la disposition des copropriétés
Plusieurs fondements juridiques peuvent être mobilisés, selon les circonstances de chaque espèce.
La violation du règlement de copropriété constitue le premier fondement, sous réserve de la portée de la clause identifiée (habitation bourgeoise exclusive, restriction de jouissance, interdiction de sous-location).
Le trouble anormal de voisinage, consacré par l'article 1253 du Code civil, offre un fondement autonome. Il permet d'agir indépendamment des stipulations du règlement de copropriété, dès lors que les nuisances générées (va-et-vient, bruit, dégradations des parties communes) excèdent les inconvénients normaux du voisinage.
Le signalement administratif auprès des services municipaux compétents permet de déclencher des contrôles relatifs au changement d'usage, avec des amendes pouvant atteindre 100 000 €. À Lille, cette voie a abouti en octobre 2025 à une première condamnation à 33 000 € d'amende pour location sans autorisation préalable.
Le vote d'interdiction en assemblée générale (article 26 d) de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi Le Meur) constitue enfin un levier supplémentaire, sous réserve de l'issue de la QPC pendante devant le Conseil constitutionnel.
En pratique, c'est la combinaison stratégique de ces différents fondements qui permettent aux copropriétaires le souhaitant de restreindre les locations de tourisme de type Airbnb.
Lille · 2026